Le parlement fédéral a voté, au mois de juillet 2013, un nouveau report du délai pour mettre les statuts en concordance, soit jusqu'au 31 août 2014.

En effet, lanouvelle loi sur la copropriété de 2010 a prévu que les copropriétés devaient procéder à cette mise en concordance (de l’acte de base, du règlement général de copropriété et du règlement d’ordre intérieur) en regard :

- de la loi de 1994

- de la loi de 2010

- et aussi et surtout, pour tenir compte de toutes les modifications y apportés par les assemblées générales depuis la création des immeubles concernés. Ces modifications peuvent avoir été conséquentes (modification des quotités, du mode de répartition de certaines charges ou encore de l’affectation pouvant être donnée aux biens privatifs) et ne sont en rien conditionnées par la loi elle-même.

Un tel travail n’est donc pas si anodin quand on sait que sur les 71.000 immeubles en copropriété que compte la Belgique, 52 % sont antérieurs à 1970.

Il s'agit donc d'une opération indispensable pour les copropriétés ! D’autant que si ce travail n’est pas réalisé, les appartements pourraient devenir difficile (certains disent impossibles) à vendre. En effet, quel acquéreur voudrait acheter un chat dans un sac ?

Si le législateur n’a pas prévu de sanction à cette obligation légale de mise en concordance, celle-ci pourrait se trouver dans la difficulté à vendre lesappartements et des nombreux contentieux et procès qui pourraient en découler.

Les statuts de la copropriété ne sont pas un simple bout de papier…

Au vu des nombreux procès-verbaux d’assemblées générales dont le SNPC a pris connaissance, via ses membres, depuis 2011, la mise en concordance est reportée d’année en année, comptant sur le fait que la date butoir sera à nouveau reportée et craignant que la loi ne soit encore modifiée entre temps sur d’autres aspects. En outre, cette opération présente un coût non négligeable qui freine également les copropriétaires à la réaliser.

C’est cependant perdre de vue que les statuts des copropriétés ne sont pas un simple bout de papier : c’est un document intimement lié au statut réel des immeubles qui définit les droits et obligations des copropriétaires.

Les statuts des copropriétés peuvent être comparés aux constitutions des pays.

Il est dès lors de l’intérêt de la copropriété, des copropriétaires et des syndics de disposer de documents mis à en concordance. Enfin, c’est sur base de ces documents que tout acquéreur pourra connaître ses droits et obligations qui lui sont opposables.

Il est donc de l’intérêt des copropriétaires et des syndics d’arrêter de jouer aux autruches devant cette obligation légale … en espérant que rien ne se passe.

La nécessité de l’intervention d'un notaire - L’opposabilité aux tiers et la sécurité juridique pour tous

Nous l’avons déjà dit, les statuts des copropriétés fixent les droits et obligations des copropriétaires. Il faut dès lors que ces statuts soient opposables aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs.

Dans un souci de sécurité juridique, le SNPC considère qu’en fin de processus, un notaire devrait intervenir pour reprendre les statuts dans un acte mis en concordance dans un acte ‘officiel' et que ce dernier soit transcrit.

Le coût

Contrairement à une idée reçue, la mise ne concordance n’est pas si compliquée à faire (en regard de l’expérience de plusieurs dossiers suivis par le SNPC) et elle est réalisable pour un montant de 1.250 € TVAC, hors frais d’intervention du notaire et frais de transcription.

Tout dépendra bien entendu de ce qui est demandé, dès lors que dans des copropriétés très anciennes, cette mise en concordance est parfois l’occasion d’une mise à plat plus conséquente.

Eu égard cependant à l’importance de cette opération, le coût ne devrait pas être un obstacle; ce d’autant plus face aux conséquences de l’absence de mise en concordance.

Appel au prochain gouvernement fédéral - Une proposition adressée au co-formateur Charles Michael le 25 juillet dernier

Une réflexion plus importante doit intervenir dans un souci de simplification et de limitation des coûts.

S'il est en effet indispensable d’imposer une coordination des statuts proprement dits et du Règlement de copropriété dans la mesure où il déroge à la loi (servitudes spécifiques), il paraît inutile de contraindre, à chaque modification de la loi, à une mise en concordance de la partie du Règlement de copropriété qui porte sur le mode de fonctionnement de la copropriété (article 577-4, § 1er, 3°, 4° et 5° du Code civil) dès lors que ces dispositions sont de facto remplacées par la loi (cette dernière étant impérative, voir § 4 : « est réputée non écrite tout clause des statuts … »).

En conclusion

Le SNPC demande qu'il soit veillé à ce que toutes les copropriétés mettent en concordance leurs statuts dans un souci de sécurité à terme du marché immobilier des biens en copropriété.

Pour encourager les copropriétés à faire le nécessaire, le SNPC demandeégalement à ce que soit retenu un droit fixe réduit pour la transcription des statuts ainsi coordonnés.

Enfin, leSNPC demande que l’article 577-4 du Code civil soit modifié pour préciser que les statuts comprennent :

a)      l’acte de base (art 577-4 §1er) : description des parties communes et des parties privatives ;

b)     le règlement de copropriété : description des spécificités propres à l’immeuble (servitudes) (art 577-4 ^1er, 1° et 2°), mais pas les 3°, 4° et 5° de cet article.

c)      un règlement d’ordre intérieur facultatif.

Cette proposition a été transmise au co-formateur Charles Michel en date du 25 juillet dernier.