La loi sur la copropriété énonce, parmi les obligations du syndic, celle d’administrer les fonds de la copropriété. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes ouverts au nom de l’association des copropriétaires  et non ouverts au nom du syndic.

La loi impose d’avoir un compte distinct pour le fonds de réserve et pour le fonds de roulement.

Mais quelle est la différence entre le fonds de roulement et le fonds de réserve ?

Le fonds de roulement est la somme des provisions versées par les copropriétaires en vue de couvrir les dépenses périodiques de l’association des copropriétaires (par exemple : frais de nettoyage, électricité des parties communes, frais de gérance et de conciergerie, assurances,...).

Ces provisions sont versées périodiquement (mensuellement, trimestriellement) par les copropriétaires sur un compte ouvert à ce titre au nom de l’association des copropriétaires. Ce compte est géré par le syndic, qui a pouvoir de signature sur le compte et peut ainsi, au moyen des fonds versés par les copropriétaires, payer les dépenses courantes de la copropriété.

En principe, le montant des provisions est fixé en fonction des quotités et un décompte annuel reprenant la situation globale et individuelle de chaque copropriétaire doit être présenté par le syndic à l’assemblée générale ordinaire.

Le fonds de réserve, quant à lui, est une sorte de compte d’épargne de l’association des copropriétaires, constitué par un versement unique ou par des versements périodiques, en vue de faire face à des dépenses présentes et futures extraordinaires (par exemple : travaux de mise en conformité de l’ascenseur, remplacement de la chaudière, travaux de rénovation de la façade ou la toiture, …).

En général, ce type de fonds est prévu par le règlement de copropriété mais si ce dernier n’a rien prévu, l’assemblée générale peut décider à tout moment de se constituer sa propre épargne en vue de financer la réalisation de dépenses extraordinaires.

Le montant et la périodicité de versement de ces fonds sont votés par l’assemblée générale et le syndic est chargé de réclamer le versement de ces fonds à chaque copropriétaire.

Actuellement, la majorité légale requise pour constituer un fonds de réserve est la majorité dite absolue, c’est-à-dire 50 % des voix + 1.

Que se passe-t-il en cas de vente d’un lot ?

La loi a prévu qu’en cas de vente d’un lot, le copropriétaire sortant a droit au remboursement de sa part du fonds de roulement restant disponible au moment du transfert de propriété. Le syndic devra alors réclamer au copropriétaire acheteur sa quote-part au fonds de roulement constitué et/ou les provisions nécessaires pour faire face aux dépenses courantes.

Par contre, la loi a prévu qu’en cas de vente d’un lot, le fonds de réserve restera acquis à la copropriété et que le copropriétaire sortant n’aura droit à aucun remboursement de la part de l’association des copropriétaires. Le vendeur peut en tenir compte en fixant son prix de vente ou peut convenir avec l’acheteur que celui-ci lui remboursera sa part dans le fonds de réserve. Dans ce dernier cas, il faut le prévoir dans le compromis de vente.