Les propriétaires, les bailleurs et les copropriétaires face au nouveau confinement - Par quelles mesures sont-ils concernés ?

Vous trouverez ci-dessous les mesures concernant les propriétaires, les bailleurs et les copropriétaires suite aux restrictions sanitaires. Nous avons voulu regrouper en un seul message tout ce qui peut les concerner et éviter de vous inonder d’une multitude de mails.  Mise à jour du 04/02/2021

Tout d’abord pour les copropriétaires, les syndics peuvent continuer leurs activités mais par contre les assemblées générales ne peuvent plus se tenir (sous réserve des assemblées ne dépassant pas quatre personnes) sans compter la grande difficulté de trouver des salles pour ce faire.

D’autres mesures pourraient intervenir et le SNPC, consulté par le Cabinet du nouveau Ministre de la Justice, a fait part de sa position s’opposant à des mesures qui auraient pour conséquence que certaines copropriétés pourraient ne plus tenir d’assemblées générales avant 2022 …sauf pour des copropriétaires rassemblant 20% des quote parts dans les parties communes d’en faire la demande. Le monde à l’envers, les copropriétaires devant quémander la tenue de leur assemblée générale ordinaire. Pour le SNPC une fois le nouveau confinement terminé, les assemblées ordinaires non tenues doivent être convoquées par les syndics et permettre ainsi le jeu démocratique normal de la copropriété. Il est aussi important que pour la relance de l’économie, elles puissent se prononcer sur les travaux à y réaliser.

La chambre des représentants a voté le jeudi 17 décembre 2020 différentes mesures pour modaliser l’organisation des assemblées générales de copropriété en période de coronavirus.

Nous vous en communiquons le texte complet ci-après. Qu’en retenir pour l’essentiel ?

• Les assemblées générales peuvent être reportées mais ce n’est pas une obligation et tout dépendra bien entendu dans les prochaines semaines de la possibilité de se réunir à nouveau en présentiel et de convoquer comme habituellement les assemblées générales.

Si tel est le cas nous invitons les copropriétaires et les conseils de copropriétés à demander à leur syndic de faire le nécessaire.

En tout état de cause, le SNPC considère que le jeu institutionnel des copropriétés doit pouvoir s’exercer pleinement dès que les conditions                   sanitaires le permettront.  Voir par ailleurs, ci-après, la possibilité de tenir les assemblées générales par écrit.

Si le syndic s’y opposait, des copropriétaires représentant 20% des quotités peuvent demander la convocation de l’assemblée générale avec les    points souhaités et à défaut pour le syndic de faire le nécessaire, ils pourront alors convoquer eux-mêmes.

• La loi offre par ailleurs la possibilité de faire une assemblée générale par écrit avec des modalités assouplies.

En parallèle, le syndic - en fonction des opportunités et nécessités - pourrait la compléter par une visioconférence pour permettre quand même un échange avec les copropriétaires. Dans le prolongement, un vote par écrit serait prévu.

• Les assemblées générales peuvent être tenues à distance.

Cette opportunité est maintenant prévue dans la loi sur la copropriété mais est à manier avec prudence car sur nombre d’aspects, il y a des inconnues et des risques évidents de voir les décisions prises dans un tel cadre être annulées.

Dans l’immédiat, cela n’apparaît praticable au SNPC que dans des petites copropriétés où les relations entre les copropriétaires sont bonnes.

Ensuite pour les bailleurs, les Régions ont pris des mesures de suspension des expulsions.

A Bruxelles, les expulsions avaient été suspendues jusqu'au 13 décembre et elles ont été prolongées jusqu’au 1/3/2021 !
En Wallonie les expulsions sont à nouveau autorisées depuis le 9 janvier 2021 (le moratoire n’a pas été prolongé).
En Flandre, les expulsions ont pu être pratiquées durant ce deuxième confinement !

Au niveau de la Région bruxelloise, nous attirons à nouveau l’attention de nos membres sur le fait qu’une somme de 30 millions d’euros a été mise à disposition des CPAS de la dite Région pour venir en aide aux personnes concernées notamment par des expulsions pour les aider notamment dans le règlement de leurs loyers et charges. Nous vous invitons à informer vos locataires de ces aides et de leur suggérer de contacter le CPAS et ce rapidement. Il est important que nous sachions si les CPAS répondent positivement de manière à ce que nous puissions le cas échéant réinterpeller le Cabinet de la Secrétaire d’Etat au Logement.

Votre locataire peut-il se dispenser de régler son loyer ?

Sur le plan des principes la réponse est négative mais doit s'analyser au cas le cas : en fonction du type de baux et de la situation spécifique du locataire.

Ce que nous constatons au travers des contacts que nous avons, c'est que certains locataires - dans le cadre d'un effet d'aubaine, concerné ou non par le corona virus - partent du principe qu'ils ne doivent plus payer leur loyer !

Il ne sera pas perdu de vue que pour les bailleurs, les loyers constituent des revenus et ces derniers doivent également être préservés.

Pour les baux commerciaux (sauf exceptions), il est clair que les commerçants qui se sont vu imposés par les Autorités une nouvelle fermeture d'office se trouvent dans une situation de force majeure qui échappe tant à leur contrôle qu'à celui de leurs bailleurs.

Nous ne pouvons qu'inviter les bailleurs à prendre en compte cette situation et à rechercher avec leurs locataires les solutions les plus utiles pour les parties, l’important étant que les locataires commerciaux puissent passer sans trop de casse cette mauvaise période.

Il devra aussi être pris en compte les nombreuses mesures prises par l’Etat fédéral et les Régions pour venir en aide aux commerçants et qui doivent-devraient à tout le moins en partie les aider pour faire face à leurs charges dont les loyers.

Pour les baux de logement, à la grande différence des baux commerciaux, les locataires continuent à jouir du bien tout à fait normalement et il est dès lors normal que les loyers soient honorés.

En outre pour la plupart de nos concitoyens, en raison des mesures mises en place, leurs revenus même si inférieurs, devraient leur permettre de faire face à leurs dépenses de loyer et ces dépenses comme celles dans le domaine de l’alimentation comme de la santé doivent être priorisés. Il n’échappera pas non plus qu’en raison du confinement, nombre d’autres dépenses ne se feront pas.

Il n’en demeure pas moins que certains de nos concitoyens pourraient quand même se trouver dans une situation délicate et nous invitons les bailleurs à faire preuve de compréhension. Il faudra alors trouver un accord entre propriétaires et locataires dans le cadre d’un moratoire.

Nous ne visions pas ici les locataires qui sont en retard de loyer depuis plusieurs mois, leur situation n’ayant rien à voir avec l’épidémie de corona virus.

Pour les baux étudiants, ce n’est pas parce que les universités ou hautes écoles ne donnent plus les cours de manière physique que les étudiants ne peuvent disposer ou jouir de leurs kots et l’année scolaire est loin d’être finie. Les loyers sont dus.

Quid des fins de bail, sorties et entrées dans les lieux ?

Les déménagements ne sont pas interdits et il n’y a pas de contrainte particulière en matière de circulation des personnes comme ce fut le cas lors du confinement de début d’année.
Il faudra cependant respecter les règles de distanciation et sanitaires voulues.

En tout état de cause, il faut trouver des solutions pragmatiques et dialoguer.

Biens mis en location (ou en vente) quid des visites ?

Il est clair que dans le cadre du confinement demandé par les Autorités, les visites dans le cadre de relocation ou de vente posent problème

Le locataire occupant les lieux est parfaitement en droit de s’opposer aux visites. Les bailleurs devront alors malheureusement prendre leur mal en patience. 

Par ailleurs, suite à la polémique entre les Autorités fédérales d’une part et l’IPI et différentes associations de défense des agents immobiliers d’autre part, les visites même uniquement entre particuliers sont interdites.

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