Des priorités pour le Ministre BORSUS en charge de la tutelle sur l’IPI


Au mois de juillet dernier, le Ministre Borsus en charge des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l'Agriculture et de l'Intégration sociale (voir aussi la tutelle sur l’IPI) a été auditionné par la Commission de la Justice de la Chambre à propos d’une proposition de loi du PS visant à prévoir un contrôle des sociétés de syndics par des réviseurs d’entreprises (Laurette Onkelinx, Eric Massin, Özlem Özen modifiant le Code civil, relative à la copropriété, n° 1359/1).

Nous reproduisons ci-après un compte rendu de cette audition réalisé par le secrétariat du Président de la Commission de la Justice le Député Philippe GOFFIN (MR). Au vu des déclarations du Ministre, manifestement les choses vont enfin bouger utilement pour un meilleur encadrement de la profession d’agent immobilier et de syndic d’immeubles et de permettre ainsi une meilleure protection de ces consommateurs que sont les propriétaires et les copropriétaires.


« Le Ministre des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l’Agriculture et de l’Intégration sociale a pris connaissance de cette Proposition de loi qui vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes ou autres malversations commises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opérations financières et comptables réalisées au sein de la copropriété.

L’idée sous-jacente est évidemment vue de manière positive. Protéger les copropriétaires est une priorité du Ministre. Ce dernier n’est cependant pas convaincu que tous les éléments de solution repris dans la Proposition de loi soient pertinents. En ce qui concerne la proposition d’une approche plus stricte en matière de perception de commissions occultes, une plus grande transparence, comme le prévoit l’article 2, 1° de la Proposition de loi, est absolument nécessaire. Il n’est cependant pas clairement indiqué si les syndics pourront encore recevoir des commissions via l’association des copropriétaires. Selon le Ministre, cette possibilité doit subsister pour que le syndic puisse continuer à permettre des économies d’échelle grâce à son portefeuille élargi.

L’IPI travaille actuellement à une modification de la déontologie dans cette matière. Chaque dédommagement, ristourne ou remboursement devra désormais être versé sur le compte de l’association des copropriétaires. Cela vaut aussi pour l’indemnité ou la rémunération qui lui est due par un tiers dans le cadre de sa fonction de syndic et dont la somme (ou une partie de celle-ci) lui sera ensuite reversée par le biais d’une facturation.  Pour proposer des économies d’échelle, il devra demander mandat à l’association des copropriétaires.

En ce qui concerne l’obligation d’adopter une forme juridique déterminée, prévue à l’article 2, 2° de la Proposition de loi, le Ministre a émis des doutes sur la praticabilité d’une telle mesure. En fonction du nombre de lots gérés, le syndic sera assujetti à des règles différentes. Dans certaines conditions, il sera obligé d’adopter la forme sociétaire, dans d’autres pas. La gestion de copropriétés est une donnée naturellement évolutive. Le nombre de lots gérés fluctue.
L’obligation de déposer les comptes annuels auprès de la Banque nationale de Belgique (article 2, 3°) découle de l’adoption d’une forme juridique : il n’y a donc pas besoin de la répéter. En revanche, les auteurs de la Proposition de loi n’indiquent pas clairement la solution suggérée pour détecter les pratiques frauduleuses. Le contrôle est facile à contourner, par exemple en créant plusieurs sociétés pour percevoir l’argent. La mesure proposée ne semble donc pas efficace pour atteindre l’objectif visé. Le même constat peut être fait quant à l’obligation d’établir un rapport annuel des comptes de l’association des copropriétaires en Assemblée générale.

Dans l’article 2, 5° de la Proposition, il est également prévu que le syndic désigne un commissaire aux comptes, qui contrôlera sa situation financière et ses comptes annuels. Le syndic est tenu de communiquer le rapport à l’assemblée générale ainsi qu’à l’organisation professionnelle compétente. Ces deux organisations vont être submergées de comptes annuels, alors qu’il n’est pas certain que la fraude que l’on cherche à déceler soit visible dans ces comptes. De plus, il est prévu que ce soit l’assemblée générale qui s’assure de la qualité de la personne désignée comme vérificateur aux comptes, mais des questions  se posent quant à la manière dont l’assemblée va pouvoir effectuer ce contrôle.

Enfin, le Ministre a tenu à attirer l’attention des membres de la Commission sur le coût de toutes ces mesures, qui sera inévitablement répercuté sur l’association des copropriétaires. Le coût engendré est-il proportionné par rapport aux bénéfices attendus ?

La professionnalisation du métier d’agent immobilier en général et de celui de syndic en particulier est une des priorités du Ministre. Il travaille également sur différentes mesures afin de bannir les pratiques frauduleuses. Un Projet de loi est actuellement en cours de préparation et a pour objectif de fournir entre autre à l’IPI la possibilité de demander au juge des mesures conservatoires telles que le blocage des comptes et la désignation d’un administrateur provisoire sur base de l’article 584 du Code judiciaire. Cela aurait lieu au cas où l’assesseur juridique aurait pris des mesures conservatoires  et où des mesures disciplinaires seraient prises en matière de suspension ou de radiation de l’agent immobilier. Tout cela afin d’éviter de faire d’autres victimes.

En outre, le mandat de syndic dans l’association des copropriétaires sera enregistré dans la BCE. L’arrêté royal appliquant l’article  577-8, §2/1 du Code civil est actuellement examiné dans un groupe de travail intercabinets. Il va permettre d’identifier le syndic sans se rendre sur place dans le hall d’entrée du bâtiment d’une part et, d’autre part, d’informer les copropriétaires en cas de suspension ou de radiation du syndic.

Enfin, la supervision des assesseurs juridiques sera  introduite comme c’est déjà le cas dans d’autres secteurs ».