L’article 16 de la loi sur les baux commerciaux permet au bailleur de refuser le renouvellement pour occupation personnelle. Toutefois, ce refus de renouvellement implique certaines conditions à remplir par le bailleur.

Commençons par rappeler qu’en principe un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. La loi offre la possibilité au locataire de demander le renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans. Cette demande doit impérativement être introduite entre le 18ème et 15ème mois précédant l’échéance de la période de 9 ans en cours.

Le bailleur a alors la possibilité, dans un délai de trois mois, de refuser le renouvellement pour "occuper le bien personnellement et effectivement  ou le faire occuper par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptfs de celui-ci, ou le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption”.

Dans sa réponse de refus de renouvellement pour occupation personnelle, le bailleur n’est pas obligé d’indiquer en quoi consistera l’occupation effective, ni de mentionner l’identité de l’occupant.

Par contre, le bailleur devra remplir certaines conditions :

1 - le bailleur doit occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par une des personnes viées par la loi ;

  • si la personne qui occupe les lieux n’est pas la même qu'il avait mentionnée dans la lettre de refus de renouvellement, pas de panique. Il suffit qu’elle soit une des personnes mentionnées dans la loi.
  • l’occupation personnelle entraîne l’obligation d’occuper les lieux en totalité. Il ne sera dès lors pas possible de refuser le renouvellement pour occupation personnelle pour occuper une partie des lieux loués et relouer le restant des locaux à un tiers.
    Toutefois, cette occupation  ne vise pas les locaux qui étaient sous-loués à usage non commercial.

2 - l’occupation personnelle doit être effective mais ne doit pas être permanente.
3 - le bailleur peut occuper les lieux soit en tant que propriétaire, soit en tant que locataire. Ainsi, il pourra par exemple refuser le renouvellement pour occupation personnelle comme propriétaire, puis vendre le bien et prévoir dans l’acte de vente qu’il continuera à l’occuper pendant la durée requise par la loi (deux ans) en tant que locataire.
4 - l’affectation future des lieux peut être soit à des fins privées, soit à des fins professionnelles. Ainsi l’occupant n’est pas obligé d’y exploiter un commerce et pourrait très bien décider d’habiter dans les lieux loués pour autant que les lieux puissent être affectés à l’usage d’habitation (il convient à ce titre de toujours vérifier cet élément au préalable auprès de l’urbanisme).
5 - l’occupation personnelle doit avoir lieu pendant deux ans.
6 - le bailleur ne devra pas payer d’indemnité au locataire sauf s’il exerce dans les lieux loués la même activité commerciale que ce dernier. Dans ce cas, il devra payer une indemnité égale à deux ans de loyer. Toutefois, si le bailleur omet de dire au locataire qu’il exercera la même activité commerciale que lui, il sera alors redevable d’une indemnité égale à trois ans de loyer !

Les conditions à remplir sont donc nombreuses et parfois complexes.
N’hésitez pas à contacter notre service juridique en cas de question complémentaire.

Date : 
02/11/2017