Une clause interdisant la possession d’un animal domestique est-elle légale? Que faire si le locataire ne la respecte pas? Et si le bailleur a autorisé l’animal, mais que ce dernier créé des nuisances à ou dans l’immeuble?

Autant de questions auquel un bailleur est confronté. Voici un bref état des lieux de la question.

Légalité d’une clause d’interdiction par les cours et tribunaux

La jurisprudence n’est pas unanime quant à l’application d’une telle clause et elle appréciera la situation au cas par cas.

Pour certains juges, le non respect de cette clause est d’office constitutif d’une faute de la part du locataire (J.P. Namur, 2ème canton, 20 mars 1990, J.J.P., 1990, p. 150; J.P. Couvin, 14 juin 2001, J.J.P., 2003, p. 95; Civ. Termonde, 20 février 1989, R.W. 1990-91, 616; dans le logement social : J.P. Huy, 5 février 1993, J.J.P., 1993, p. 335).

Pour d’autres, la faute existera uniquement lorsque la détention de l’animal constitue un trouble excessif. Ces derniers considèrent généralement que la clause interdisant la détention d’un animal domestique porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile consacré par l’article 8.1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme lorsqu’elle porte une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité. « Tel n’est pas le cas de la clause qui se limite à interdire la détention de plus d’un chien ou chat et qui n’accepte la détention que pour autant qu’ils ne soient pas dangereux, qu’ils ne constituent pas une source d’ennui pour les voisins ou pour la société et qu’ils ne mettent pas en danger la propreté et l’hygiène tant pour le locataire que pour les voisins » (J.P. Mouscron-Comines-Warneton, 12 avril 2010, J.L.M.B., 2012, p. 1120; Civ. Bruxelles, 7 avril 2006, J.J.P., 2007, p. 177).

Le bailleur sera donc prudent dans le libellé de la clause. S’il interdit totalement la présence d’animaux dans les lieux loués, il serait inspiré de justifier cette clause (problème de santé d’autres occupants de l’immeuble, etc.).

Le bail-type du SNPC contient une clause visant à permettre la détention d’un animal mais seulement avec l’accord préalable et écrit du bailleur et à condition que l’animal n’occasionne directement ou indirectement aucune nuisance, l’autorisation pouvant être retirée en cours de bail en cas de manquement. Elle permet donc de contourner l’interdiction totale, tout en laissant une porte de sortie au bailleur en cas de problème avéré ou de demande insensée du locataire (possession de plusieurs (grands) chiens dans un studio, etc.).

Et si le locataire contrevient à l’interdiction du bail ?

Si aucune nuisance n’est constatée, la jurisprudence considère que le bailleur qui ne réagit pas immédiatement ne perd pas son droit de faire respecter plus tard (lorsque des troubles sont constatés) l’interdiction de posséder un animal.

Récemment, le Juge de paix d’Anvers (5è canton) a notamment jugé que, face à une clause interdisant au locataire d’occuper les lieux avec des animaux de compagnie qui n’était pas respectée, « l’inaction du bailleur ne peut être interprétée comme une renonciation à son droit, que le seul écoulement d’une longue période ne permet pas de présumer. Les locataires éprouvant des difficultés à gérer leurs chiens de race pitbulls, le bailleur peut mettre fin à la tolérance dont il avait fait preuve à cet égard. … Le droit au respect de la vie privée et de la vie de famille n’est pas absolu. Il doit être exercé dans le respect des droits des tiers, en l’espèce celui des autres locataires » (J.P. Anvers, 5è canton, 16 juillet 2013, J.J.P., 2014, p. 191).

Par contre, lorsque des nuisances sont constatées, le bailleur a tout intérêt à agir rapidement et de veiller à mettre fin aux troubles.

Aussi, en cas de plainte d’un riverain et/ou locataire, il est recommandé au bailleur d'examiner les faits et, si les troubles sont réels, d’adresser une lettre recommandé à son locataire visant à lui rappeler son obligation contractuelle.

Si ce dernier persiste, le bailleur pourra alors agir devant le juge de paix afin de faire constater le non respect du bail et postuler la résolution du contrat aux torts du locataire (ou, le cas échéant, une demande d’éloignement des chiens sans nécessairement postuler la rupture du contrat).

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