Vous souhaitez mettre en location un immeuble commercial comprenant un rez de chaussée commercial et un appartement à l’étage. Quel type de bail faut-il utiliser ?

La première question qui se pose est de savoir si les deux entités peuvent être louées séparément ou non. Ainsi si l’immeuble possède deux entrées séparées, les deux biens pourront aisément être loués séparément à deux locataires distincts.
Dans ce cas, vous pouvez signer un bail commercial avec le locataire du rez de chaussée et un bail d’habitation (à titre de résidence principale ou secondaire selon le cas) avec le locataire de l’appartement situé à l’étage.

Par contre, il se peut que l’immeuble ne possède pas d’entrée séparée donnant accès à l’habitation seule ou simplement que vous souhaitez louer les deux biens ensemble afin d’éviter une résiliation distincte à des moments différents.

Dans ce cas, il faudra signer un seul bail pour les deux entités.

La deuxième question qui se pose alors est de savoir quel type de bail utiliser entre le commerçant et le bailleur ? Un bail commercial ou un bail d’habitation ?
En principe, on considère que c’est la destination principale qui détermine le type de bail à utiliser. Dans la plupart des cas, l’activité commerciale sera dominante et il faudra signer un bail commercial pour la totalité de l’immeuble.

La location de l’appartement situé à l’étage ne tombera donc pas sous l’application de la loi sur le bail de résidence principale ou ne sera pas régi par les clauses contractuelles d’un bail de résidence secondaire. Cette partie de m’immeuble destinée à l’habitation sera donc régie par les règles du bail commercial puisqu’elle fait partie du bail commercial portant sur la totalité de l’immeuble.

En pratique, si l’immeuble ne possède pas d’entrée séparée pour l’appartement situé à l’étage, il sera occupé par le commerçant ou sa famille puisqu’il faut passer par le commerce pour accéder à l’étage.

Si par contre, l’immeuble possède deux entrées séparées mais que le bailleur par facilité n’a pas voulu louer les deux entités dans deux contrats séparés, le commerçant qui ne souhaite pas occuper l’étage aura la possibilité de sous-louer ce dernier, avec l’accord du bailleur et pour autant qu’il maintienne son commerce dans les lieux loués.

La troisième question qui se pose est de savoir si le commerçant-locataire peut sous-louer la partie de l’immeuble loué destinée au logement ?

Cette sous-location est possible avec l’accord du bailleur et si la configuration de l’immeuble le permet (c’est-à-dire en principe lorsqu’il existe une entrée séparée pour le commerce et le logement).

Dans ce cas, la sous-location sera régie soit par un bail de résidence secondaire, soit par un bail de résidence principale en fonction du contrat utilisé.

Rappelons que le contrat de sous-location est signé entre le commerçant-locataire principal et le sous-locataire. Il n’existe donc aucun lien contractuel entre le bailleur principal et le sous-locataire du logement.

Si l’appartement est sous-loué à titre de résidence principale, les règles du bail de résidence principale s’appliqueront à cette sous-location, à quelques exceptions à savoir : 
- la durée de sous-location ne pourra en aucun cas excéder la durée de location restant à courir dans le bail commercial ;
- le locataire du bail commercial doit informer le sous-locataire de sa qualité de sous-locataire et de ses droits ;
- si le bailleur met fin au bail commercial, le preneur doit notifier au sous-locataire une copie du congé reçu au plus tard le 15ème jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin au même moment que le bail commercial ;
- si le locataire met fin anticipativement au bail commercial, il doit donner au sous-locataire un congé de trois mois accompagné d’une copie du congé donné au bailleur et payer une indemnité de trois mois de loyer au sous-locataire ;
- le sous-locataire ne peut bénéficier d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles, quand il est mis fin au bail commercial par l’une des parties.

Par contre, les autres dispositions de la loi sur le bail de résidence principale s’appliqueront entre le locataire commercial et son sous-locataire.

Si par contre, l’appartement est sous-loué à titre de résidence secondaire, le droit commun du bail s’appliquera. Il faudra donc être attentif lors de la rédaction des clauses du contrat de sous-location à ne pas excéder la durée restant à courir dans le bail commercial et à prévoir des clauses permettant au locataire principal (ici jouant le rôle de bailleur vis à vis du sous-locataire) de mettre fin facilement à la sous-location si le bail principal devait prendre fin, que cette initiative vienne du bailleur ou du locataire principal.