COVID19 – Les 12 questions les plus souvent posées par nos membres !
Sur le plan des principes et concernant les baux de logement – en ce compris les baux étudiants - la réponse est négative. A partir du moment ou le locataire peut jouir de son bien, le loyer est du.
Si le locataire subi une perte de revenus, il ne sera pas perdu de vue que pour les bailleurs, les loyers constituent également des revenus – parfois utiles au paiement de charges et d’investissements - et ces derniers doivent également être préservés. Il ne s’agit pas reporter la perte de revenus des uns sur les autres. C’est la raison pour laquelle les gouvernements fédéral et régionaux ont mis en place des mesures et revenus alternatifs qui devraient – même s’ils sont inférieurs - leur permettre de faire face à leurs dépenses de loyer et ces dépenses comme celles dans le domaine de l’alimentation ou de la santé qui doivent être priorisés.
Il n’en demeure pas moins que certains de nos concitoyens pourraient quand même se trouver dans une situation délicate et nous invitons les bailleurs à faire preuve de compréhension à tout le moins s’il veut préserver la relation avec son locataire. Il faudra alors trouver un accord entre propriétaires et locataires dans le cadre d’un moratoire.
Concernant les baux étudiants et sauf pour les cas ou le gestionnaire de kots lui interdit l’accès à celui-ci, ce n’est pas parce que les universités ne donnent plus les cours de manière physique que les étudiants ne peuvent pas disposer et jouir de leurs kots. Nombre d’entre eux en outre, se rapprochant de la période de blocus, vont continuer à occuper leur kot pour étudier et à un moment donné aller passer leurs examens.
Pour les baux commerciaux (sauf exceptions), il est clair que les commerçants qui se sont vu imposés par les Autorités la fermeture d'office se trouvent dans une situation de force majeure qui échappe tant à leur contrôle qu'à celui de leurs bailleurs.
La Cour de cassation a estimé par le passé (Cass., 09.01.1919, Pas., I, 52) qu’en cas de force majeure temporaire, à la suite de laquelle l’immeuble ne peut pas être utilisé suivant sa destination convenue dans le contrat de bail, le loyer ne doit pas être (intégralement) payé. La loi prévoit en effet que le bailleur est tenu de vous procurer la jouissance paisible de l’immeuble commercial, conformément à la destination convenue. La Cour a considéré dans cette affaire que lorsque la force majeure contrarie cette destination, l’obligation de payer le loyer cesse en tout ou en partie.
Nous ne pouvons qu'inviter les bailleurs à prendre en compte cette situation et à rechercher avec leurs locataires les solutions les plus utiles pour les 2 parties, l’important étant que les locataires commerciaux puissent passer sans trop de casse cette mauvaise période pour poursuivre l’activité et, dès lors, la location.
Selon les consignes officielles, les déménagements peuvent avoir lieu en cas d’urgence. Toutefois, le nombre de participants au déménagement doit être strictement limité (de préférence, aux personnes vivant sous le même toit) et les règles d’hygiène et de distanciation sociale doivent être respectées. Le locataire ne pourra donc pas faire appel à une société de déménagement, ce qui peut le mettre en difficulté de libérer les lieux à la date prévue.
Dans ce contexte, il faudra trouver des solutions pragmatiques et dialoguer. L’idéal est que chacun reste là où il est. Toutefois, afin d’éviter que le bail ne soit reconduit pour une nouvelle période avec le locataire « sortant », il est recommandé que les parties confirment par écrit que le bail est prorogé pour cause de circonstances exceptionnelles, pour une durée à déterminer entre elles. S’agissant du locataire entrant, celui-ci sera dispensé de payer le loyer tant que les lieux ne sont pas mis à sa disposition pour le bailleur.
Enfin, personne dans le cadre de la période de confinement que nous connaissons actuellement ne sera mis dehors de son logement : les bailleurs ne peuvent le faire eux-mêmes, il faut un titre et donc un jugement, or, les juridictions sont fermées et, à supposer même qu'un jugement interviendrait en référé, les huissiers de justice ont interdiction de procéder à des expulsions administratives ou judiciaires.
Dès lors que les déplacements « pour se rendre au travail » sont autorisés, il peut être imaginé qu’un expert – pour autant qu’il l’accepte – effectue sa mission seul, par exemple sur la base des remarques écrites des parties, l’état des lieux ne pouvant se faire en la présence de ces dernières.
A défaut, il conviendra d’attendre la fin de la période de confinement. Dans ce cas, il est conseillé au bailleur de ne pas porter atteinte aux lieux pour les conserver dans l’état dans lequel ils étaient lors de la sortie par le locataire. Il peut ainsi être convenu par les parties que le bailleur conservera les clés dans une enveloppe scellée, en attendant que l’état des lieux puisse se tenir.
Le renom envoyé pendant la période de confinement est valide, d’autant qu’il est souvent assorti d’un délai. Lorsqu’il sortira ses effets (à la fin du délai de préavis), nous pouvons espérer être sortis de cette période. A défaut, il conviendra de réévaluer la situation au regard des mesures préconisées par le gouvernement à ce moment-là.
Enfin, les visites dans le cadre de relocation ne sont pas envisageables pendant la période de confinement. Le locataire sortant occupant encore les lieux est parfaitement en droit de s’y opposer. Les bailleurs devront malheureusement prendre leur mal en patience et si la situation devait perdurer à plus long terme, il conviendra de voir ce qu’il est possible de mettre en place comme solutions alternatives (visites virtuelles…).
Nous vous invitons à prendre connaissance de la réponse très complète de Febelfin qui y répond en indiquant toute la procédure : https://www.febelfin.be/fr/consommateurs/article/charte-report-de-paiement-credit-hypothecaire
Les études notariales ne sont pas fermées ; elles continuent à assurer les tâches urgentes.
Les notaires sont autorisés à recevoir les actes notariés qui sont urgents dans le sens où le report est de nature à procurer une préjudice irrémédiable à l’une des parties.
Il faut encore que l’autre partie accepte de se déplacer en période de confinement ou qu’elle y soit autorisée.
Si l’urgence est démontrée, le notaire va probablement organiser la signature de manière à ce que le contact humain soit le plus réduit possible.
Si l’acte est reporté, le conseil d’avoir un échange de mail pour que les sanctions prévues au compromis de vente ne soient pas exigibles, comme les intérêts de retard où l’annulation de la vente pour dépassement du délai. A ce sujet, l’expérience démontre malheureusement que certains exigent l’application des intérêts de retard au taux contractuel (souvent 5 %/an), ce qui crée des tensions dans ces ventes reportées, que les notaires doivent essayer d’aplanir.
Mise à jour du 14/05/2020
Depuis le 10 mars 2020, le gouvernement a pris des mesures de sécurité limitant la liberté de circulation et de rassemblement qui ont un impact pour les citoyens vulnérables, telles que, selon le Rapport au Roi de l'A.R. n°4, les personnes âgées . Bien qu'il soit toujours possible de tenir des assemblées générales virtuelles requérant l'unanimité dans la prise de décision, ces mesures ne permettent pas que les copropriétaires participent encore physiquement à des réunions. Les inconditionnels des assemblées générales de copropriétaires comprennent qu'il est interdit tant de les tenir que d’y participer. C'est pour leur sécurité et leur protection.
Ces mesures de sécurité sont d'ailleurs renforcées et adaptées pour tenir compte de l’évolution actuelle de la pandémie.
C'est ainsi que la tenue des assemblées générales de copropriétaires est reportée. Et, celui qui avait convoqué ou convoque encore une assemblée générale pendant la période fixée par le Gouvernement entre le 10 mars 2020 et le 30 juin 2020 (et non plus le 3 mai comme initialement retenu) doit la reporter au-delà de cette période et tenir l'assemblée générale de copropriétaires endéans un délai de 5 mois, soit jusqu'au 30/11/2020.
Compte tenu du confinement décrété, alors que des mesures nécessaires continuent à devoir être prises pour assurer la continuité de la gestion et la conservation de l’immeuble dans son état, le mandat du syndic expirant pendant cette période est prolongé (par la force des choses) jusqu’à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. Les questions de son mandat, de sa reconduction/renouvellement, l’examen d’autres candidatures ainsi que la nomination du nouveau syndic seront à l’ordre du jour de cette assemblée générale.
Le contrat est (par la force des choses) prolongé. Le syndic doit continuer à exercer ses pouvoirs et compétences pendant cette période. Il continue à remplir toutes ses tâches et missions autant que faire se peut, en respectant les consignes de sécurité, et exécuter les décisions de la dernière assemblée générale et, ce en conformité avec les budgets qui avaient déjà été approuvés. Dans ce cadre par exemple, il ne pourrait être interdit de déplacement pour exécuter des travaux urgents et nécessaires.
C’est l’assemblée générale qui a nommé les membres du conseil de copropriété et qui lui a donné d’éventuelles missions. Ce sera aussi la prochaine assemblée générale, c’est-à-dire celle qui est actuellement reportée et qui sera tenue endéans un délai raisonnable après l’expiration de la période de confinement qui actera la fin des missions et qui donnera les décharges. Autrement dit, les missions données lors de la dernière assemblée générale se poursuivent valablement pendant cette période et donc, exceptionnellement, au-delà de la période légale d’une année.
Le syndic a rempli sa mission selon les budgets votés précédemment. Mais, le nouvel exercice statutaire est en cours. Les « nouveaux » budgets seront provisoirement égaux aux budgets précédents et le syndic fera des appels de provisions nécessaires en conformité avec les décisions prises lors de la dernière assemblée générale.