Le Juge de paix d’Arendonk a précisé, dans un jugement rendu le 17 juillet 2015, une règle importante en matière d’enregistrement du bail  (J.P. Arendonk, 17 juillet 2015, J.J.P. mai-juin 2016, La charte, pp. 310-315).

Les faits

Les parties avaient conclu le 20 août 2014 un bail de résidence principale de 9 ans relatif à un immeuble situé à Arendonk. Ce bail avait pris cours le 15 octobre 2014.
Le bail aurait dû être enregistré auprès du bureau d’enregistrement de Turnhout mais le bailleur a commis une erreur et le bail a été enregistré auprès du bureau d’Anvers.

En date du 27 novembre 2014, le locataire a notifié au bailleur son intention de mettre fin au bail et a invoqué le fait qu’en l’absence d’enregistrement du bail, il pouvait y mettre fin sans respecter le délai légal de préavis, ni verser l’indemnité prévue à l’article 3, § 5 de la loi du 20 février 1991.
Toutefois, au cas où le bail aurait été enregistré, il demandait au bailleur de lui en apporter la preuve écrite dans les huit jours.

Le bailleur envoie alors au locataire une copie du bail sur laquelle figure le cachet du bureau d’enregistrement d’Anvers mais ce cachet n’est ni daté, ni signé par le bureau d’enregistrement d’Anvers. Le locataire prend alors contact avec le bureau d’enregistrement d’Anvers qui lui répond que le bureau d’enregistrement compétent pour l’immeuble était celui de Turnhout.

Le bailleur dépose une requête devant le Juge de paix d’Arendonck en vue d’obtenir le respect d’un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de 3 mois vu que le locataire avait rompu son bail au cours de la  première année.

Le locataire invoque avoir pris contact avec le bureau d’enregistrement de Turnhout qui lui a confirmé que le bail n’avait pas été enregistré. Plus tard il est apparu que ce bail avait bien été enregistré mais par le bureau d’Anvers.

Le jugement

Le juge de paix d’Arendonk a donné raison au locataire et a jugé que le bail qui n’était pas enregistré au bureau compétent devait être considéré comme non enregistré par le locataire.

En effet, l’article 39, 5° du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe stipule que les baux doivent être enregistrés dans le bureau d’enregistrement du lieu où est situé l’immeuble. Dans le cas d’espèce, le bureau compétent était celui de Turnhout et non celui d’Anvers. De plus il n’existe pas de registre national d’enregistrement des baux qui aurait permis au locataire de retrouver l’enregistrement du bail dans le mauvais bureau.

Par rapport à l’administration fiscale, le bailleur a effectivement rempli son obligation mais cet enregistrement n’est pas opposable au locataire car le bailleur avait commis une erreur en présentant son bail à un bureau qui n’est pas territorialement compétent.

Le fait d’avoir enregistré le bail dans « le mauvais bureau » a donc joué en défaveur du bailleur. De plus il ne pouvait pas être reproché au locataire de ne pas avoir consulté tous les bureaux d’enregistrement et l’exemplaire communiqué à sa demande par le bailleur après la notification de rupture de bail n’était pas signé par le bureau d’enregistrement d’Anvers. Ce dernier avait d’ailleurs confirmé au locataire qu’il n’était pas le bureau compétent pour enregistrer ce bail !

En conclusion, lorsque vous faites enregistrer un bail, vérifiez au préalable la compétence du bureau d’enregistrement.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter les services fiscaux ou notre service juridique.