Votre bien est loué à titre de résidence principale et pour diverses raisons, vous souhaitez le mettre en vente. Certaines questions se posent alors : avez-vous le droit de mettre fin au bail parce que vous vendez le bien ? Quels sont vos droits et obligations ou ceux de votre locataire ?

La loi sur le bail de résidence principale du 20 février 1991 ne prévoit pas de congé spécifique au profit du bailleur qui désire mettre son bien en vente. Il ne lui est dès lors pas toujours possible de mettre fin au bail avant la vente d’un bien loué.

Quel(s) congé(s) ?

Le bailleur pourra uniquement donner un congé tel que prévu par l’article 3 de la loi de 91, à savoir :

- s’il s’agit d’un bail de courte durée : le bailleur (ou le preneur) peut mettre fin au bail moyennant un congé de trois mois avant l’échéance du bail ;
- s’il s’agit d’un bail de 9 ans (ou devenu un bail de neuf ans) : le bailleur pourra notifier un préavis de 6 mois dans deux cas.

➢ Soit sans motif particulier, mais avec paiement d’une indemnité au locataire. Cette possibilité est offerte pour l’échéance de la 3ème ou de la 6ème année du bail et l’indemnité est égale à 9 mois si le bailleur met fin après trois ans et de 6 mois si le bailleur notifié le congé pour la fin de la sixième année.
➢ Soit sans motif et sans indemnité si le congé est donné pour la fin de la 9ème année ou pour une échéance triennale postérieure (12ème, 15ème, … année).

Le préavis de 6 mois pour occupation personnelle ou pour travaux qui s’appliquent aux baux de 9 ans ne peut pas être utilisé avant de mettre un bien en vente. En effet si le bailleur a l’intention de vendre son bien, il ne pourra ni l’occuper personnellement, ou le faire occuper par un membre de sa famille, ni (faire) réaliser les travaux dans les conditions fixées par la loi.

Ainsi, dans bon nombre de cas, le bailleur se verra dans l’obligation de vendre son bien déjà loué.

Droit de visite ?

En cas de mise en vente du bien loué, le bailleur a le droit de faire visiter le bien et le locataire ne pourra pas s’y opposer.
Toutefois rappelons que les jours et heures de visite doivent être fixés de commun accord avec le locataire et que le bailleur n’a jamais le droit de pénétrer dans les lieux loués sans l’accord de ce dernier.

Si le locataire refuse l’accès aux lieux loués et entrave ainsi la mise en vente du bien, le bailleur devra faire constater ce refus de droit de visite, mettre en demeure le locataire d’autoriser les visites et ensuite faire une procédure devant le juge de paix.

Le bailleur peut également se trouver face à un locataire particulièrement désordonné ou qui a mal entretenu les lieux.
Dans ce cas, il pourra être plus difficile, voire impossible de vendre le bien à bon prix.
Le bailleur devra alors dans un premier temps mettre son locataire en demeure de ranger et nettoyer le bien de manière à ce qu’il soit présentable pour les candidats acquéreurs. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur n’aura d’autre choix que d’entamer une procédure devant le juge de paix.

Accord possible avec le preneur ?

Si le bailleur souhaite mettre en vente son bien libre d’occupation mais ne se trouve pas dans une des possibilités évoquées ci-dessus pour mettre fin au bail, il pourra toujours tenter de négocier avec son locataire une rupture de contrat de commun accord en lui proposant éventuellement une indemnité. Bien sûr le locataire sera libre d’accepter ou non.

En cas d’accord avec le locataire, il est conseiller de signer un document actant les conditions de cet accord (date de fin du bail, modalités de sortie, indemnité éventuelle, etc.). Notre service juridique tient à disposition de ses membres un modèle de convention à signer avec votre locataire.

La rédaction d’un écrit est indispensable pour vous permettre de le faire valoir devant le juge de paix, si votre locataire ne respecte pas cet accord et refuse ensuite de quitter les lieux comme convenu.

Quels sont les droits et obligations de l’acquéreur ?

L’acquéreur reprend alors le bail en cours et est subrogé dans les droits et obligations du vendeur (bailleur). En d’autres mots, il prend la place du bailleur-vendeur.

S’il le désire, l’acquéreur pourra alors mettre fin au bail conformément à l’article 3 de la loi de 91 (courte durée : 3 mois avant l’échéance – bail de 9 ans : occupation personnelle, travaux ou sans motif avec indemnité).

Si le bail n’est pas enregistré à la date de l’acte notarié (et qu’il n’a pas date certaine à cette date, c’est-à-dire qu’aucune des parties signataires n’est décédée avant la signature de l’acte notarié ou que le contenu principal du bail n’a pas été repris antérieurement dans un acte notarié ou un jugement), l’article 9 de la loi de 91 offre une faculté supplémentaire à l’acquéreur de mettre fin au bail. Ainsi, si le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois, le nouveau bailleur pourra terminer le bail moyennant un congé de trois mois seulement, qu’il doit impérativement signifié au locataire dans les trois mois de la signature de l’acte notarié.