La publicité des m² mis en vente ne doit pas être trompeuse

La loi n’impose pas de méthode spécifique de mesurage, mais autant ne pas se tromper dans les mètres carrés annoncés.

Il arrive qu’un litige survienne entre vendeur et acheteur au sujet de la surface du bien immobilier mis en vente. Les discussions portent presque toujours sur la surface des appartements car la loi n’a pas prévu de méthode pour mesurer la surface d’un bien privatif dans une copropriété.

Cela peut paraître évident, mais l’histoire du mètre comme mesure universelle n’est pas si ancienne ; le « mètre de Paris » tel que nous le pratiquons actuellement n’a été adopté qu’en 1795 et n’est devenu la référence dans nos régions qu’en 1816, sous le règne du Roi Guillaume d’Orange.

Actuellement, tout le monde s’accorde sur ce qu’est un mètre carré, mais tout le monde ne s’accorde pas encore sur la méthode de mesurage d’un appartement qui est un bien privatif dans une copropriété plus grande ; faut-il inclure les murs, les cheminées, les aéras, les mezzanines, les sous-pentes ou mansardes ?

Ainsi, cela peut paraître curieux qu’au 21ième siècle, la méthode de calcul des surfaces vendues n’est pas uniforme entre les agences immobilières et n’est de plus pas la même à Bruxelles, à Paris ou à Londres.

La Belgique : terre de compromis entre la France et le Royaume-Uni.

En France, il existe une loi, dite « loi Carrez » qui définit très clairement comment calculer les mètres carrés ; on parle de surface «balayable » ; cette surface exclut les murs intérieurs comme extérieurs, les placards, les cheminées, etc.

Ainsi, deux appartements parisiens absolument identiques peuvent avoir une surface annoncée différente du fait d’un aménagement intérieur différent.

Au Royaume-Uni, il est tenu compte des murs intérieurs et extérieurs, ainsi que de la surface utile dans les communs à raison des quotes-parts de l’appartement vendu dans ces parties communes.

Cette dernière manière de calculer est généralement retenue pour l’évaluation de la surface des bureaux à Bruxelles car les grosses agences de location de bureaux sont d’origine anglo-saxonnes.

Par contre, pour la vente de logements en Belgique, la pratique reprend une mesure qui est à mi-chemin entre ce qui se pratique à Paris et ce qui se pratique à Londres : la surface des murs mitoyens est incluse pour moitié, ainsi que la totalité des murs intérieurs et des murs extérieurs qui ne sont pas mitoyens, mais sans inclure une quote-part dans les parties communes. Seules les parties privatives sont mesurées en Belgique.

Expertise européenne.

Il existe également un « Code de mesurage des surfaces bâties » tel qu’initié par un groupe de travail franco-belge du Comité de liaison des géomètres européens, en étroite collaboration avec des experts de la Commission européenne et du Cadastre belge.

Ce code de référence, qui n’a actuellement aucune valeur réglementaire, mentionne 3 surfaces de références :

a. la surface extra-muros (= SEM) qui se rapporte au contour extérieur délimitant le bâtiment y compris les revêtements de façade, mesuré au niveau du plancher ;
b. la surface intra-muros (= SIM) qui se rapporte au contour intérieur de tous les éléments de construction (soit tous les éléments qui composent le gros œuvre, notamment : murs, piliers, refends, allèges, découpes et renfoncements, embrasures de portes et fenêtres et les conduites et cheminées) ou cloisons fixes, mesurée au-dessus de la plinthe du plancher ;
c. la surface de construction (= SDC) est la différence entre la SEM et la SIM.

Il n’est toutefois pas souhaitable de retenir une des trois méthodes de calcul proposées par ce groupe de travail au motif que, pour ces auteurs du groupe de travail, il y a toujours lieu d’inclure les parties communes de l’immeuble dont notamment « les locaux de maintenance et les locaux techniques au service du bâtiment, les cages d’escaliers, les cages d’ascenseurs, les passages couverts, etc.».

C’est pour cette raison que la méthode couramment utilisée à Londres n’est pas retenue car les coutumes en vigueur actuellement en Belgique n’incluent pas les parties communes dans la surface mise en vente, mais uniquement la partie privative.

Que faire en attendant ?

Nous conseillons entre-temps aux propriétaires qui souhaitent informer les amateurs de la surface de l’appartement qu’ils mettent en vente, de retenir la méthode de mesurage la plus couramment utilisée en Belgique.

Ainsi, par « superficie privative habitable », on entend - traditionnellement - la surface fermée et couverte réservée à titre de jouissance privative et exclusive d’un appartement, incluant les murs mitoyens pour moitié ainsi que les murs non mitoyens – tant intérieurs qu’extérieurs – pour la totalité, à l’exclusion de la surface des balcons, terrasses, jardins, cours, combles, caves ou emplacements de parcage et des locaux de rangement séparés de l’appartement, et à l’exclusion des surfaces communes ou à usage commun.

La publicité devrait pour bien faire également mentionner le fait que cette superficie privative habitable comprend des locaux ou partie de locaux avec une hauteur sous plafond inférieure à 150 cm.

Pas nécessaire pour la vente de terrains ou de maisons.

Cette méthode usuelle de mesurage est utile pour la vente d’un appartement, mais ne convient pas du tout pour la vente d’un terrain ou d’une maison.

Pour la vente d’un terrain, la règle est claire depuis plus de deux siècles. En général – mais pas toujours – la superficie donnée par l’administration du cadastre est basée sur un mesurage correct et fidèle même s’il est parfois fort ancien. En cas de doute, il est conseillé de procéder à un nouveau mesurage car la mesure donnée par le cadastre n’a qu’une valeur fiscale et n’est pas une preuve suffisante en droit civil.

Pour la vente d’une maison, la superficie des cages d’escaliers, paliers, halls d’entrée, etc. sera bien incluse dans la surface annoncée, ainsi que la moitié des murs mitoyens et la totalité des murs extérieurs.  

Par Olivier Hamal, avocat, président du SNPC-NEMS et
Olivier de Clippele, notaire, vice-président du SNPC-NEMS