Le locataire ne paye plus son loyer - l’exception d’inexécution

Quand un locataire ne paye plus son loyer, il peut y avoir plusieurs raisons. La plus fréquente tient à ses difficultés financières.

Celles-ci sont susceptibles de provenir de plusieurs origines : une mauvaise gestion de son budget, allant de pair avec un train de vie trop élevé, la perte de revenus liée à la maladie ou au chômage, la nécessité de supporter des frais exceptionnels pour de multiples raisons, situation qui amène à un surendettement.

Les propriétaires-bailleurs sont souvent confrontés à une telle situation. Même s’ils la comprennent, ils se voient obligés, en cas de tentative infructueuse d’arrangement, de recourir au juge de paix pour obtenir un jugement de condamnation et très souvent la rupture du bail aux torts du locataire, avec indemnité et expulsion à la clé.

Les deux parties au contrat de bail sont confrontées à une épreuve personnelle et aussi aux péripéties, parfois longues et coûteuses, d’une procédure judiciaire.

Ce n’est pas celle-ci que nous aborderons dans le présent article, mais plutôt le cas du locataire qui considère avoir de bonnes raisons pour arrêter de payer les loyers, même s’il en a les moyens.

Rappelons que le bail est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire bilatéral, qui entraîne des obligations dans le chef des deux parties. Le locataire doit payer son loyer et, en échange, le propriétaire doit lui garantir une occupation paisible et entretenir le bien en bon état pour ce qui concerne la responsabilité, le locataire devant assurer, quant à lui, l’entretien courant.

La loi et la jurisprudence, ainsi que la doctrine, ont défini depuis longtemps, mais parfois de façon évolutive, les obligations des uns et des autres et, relativement récemment, les législations régionales ont été très précises en ce qui concerne les obligations de l’une ou l’autre des parties.

L’exception d’inexécution

Le Code civil énonce que celui qui se plaint à juste titre de manquements de la part de son cocontractant peut arrêter de fournir ses propres prestations.

Nous examinerons l’hypothèse du locataire qui a de bonnes raisons pour se plaindre, n’est pas entendu par son propriétaire-bailleur et arrête de payer le loyer.

Le principe de l’exception d’inexécution est sous-entendu dans tout contrat synallagmatique, mais son application dépend de plusieurs conditions, et tous les auteurs concordent pour dire que cette exception d’inexécution, c’est-à-dire, en ce qui concerne le locataire, l’arrêt du paiement du loyer, doit être maniée avec prudence. Nous ne rentrerons pas dans trop de considérations technico-juridiques et prenons un exemple, caricatural peut-être, mais malgré tout fréquent.

Le toit de l’immeuble donné en location est défectueux, laisse passer la pluie et provoque par conséquent des infiltrations dans le bien loué. Quelle doit être l’attitude du locataire ?

Il doit évidemment en aviser son propriétaire, qui généralement n’habite pas l’immeuble, peut ne se rendre compte de rien et, par conséquent, ne rien faire.

Le locataire doit se ménager la preuve de sa démarche. Même si le premier avis peut être donné à l’occasion d’un appel téléphonique, il convient d’adresser un courrier recommandé ou dont on demande un accusé de réception, ou un mail ou un fax, bref tout ce qui laisse une trace, en exposant le problème, demandant la réparation dans un délai raisonnable et signalant qu’à défaut, et si le propriétaire ne donne pas suite, il sera amené à suspendre le paiement de ses loyers. En pareil cas, on peut dire que ce comportement est une sorte de voie de justice privée, une sorte de réaction s’apparentant à la légitime défense.

On ne dira jamais assez que les biens donnés en location doivent être en bon état et respecter, à cet égard, les dispositions régionales, extrêmement précises d’ailleurs, et même très contraignantes. Ne pas les respecter constitue une faute qui pourra être sanctionnée civilement par un juge de paix, dans un sens favorable au locataire, et administrativement par les autorités publiques.

Dans certains cas, le droit pénal entrera en action et un propriétaire défaillant pourra se retrouver dans le tribunal correctionnel si les conséquences de sa négligence amènent des maladies, accidents ou même la mort.

Malheureusement, il y a de nombreux cas d’intoxication au monoxyde de carbone qui sont liés à la mise à disposition du locataire de matériel défaillant, mais aussi parfois mal entretenu par le locataire. Tout cela est réglementé et tant pour le chauffage au gaz que pour l’entretien, les propriétaires et les locataires, suivant le cas, doivent faire appel à des entreprises compétentes et agréées. Face à une situation de trouble de jouissance ou de danger pour un locataire, et dès qu’il en est avisé, le bailleur doit prendre sans délai les mesures adéquates pour remédier à la situation et éviter à son locataire tout danger ou tout inconfort.

L’utilisation abusive de l’exception d’inexécution par le locataire

L’utilisation de cette exception, c’est-àdire l’arrêt du paiement du loyer, n’est pas sans danger pour le locataire qui exagère ou, carrément, invente des troubles ou les invoque alors qu’ils dépendent de sa responsabilité.

Depuis pas mal d’années, certains locataires ont trouvé le truc pour justifier l’absence de paiement de loyers, qui est la conséquence de problèmes personnels. Quand ils rencontrent ceux-ci, ils invoquent des troubles pour justifier, parfois à posteriori, des retards ou des non-paiements de loyers.

Les deux situations sont souvent vraies. Le locataire est en difficulté financière, mais il y a vraiment des troubles et ces derniers constituent le prétexte tout trouvé pour obtenir une diminution du loyer ou une dispense de paiement.

Nous conseillons toujours aux propriétaires, quelle que soit la situation d’absence de paiement, de remplir sa part du contrat et de veiller, d’abord à l’entrée du locataire, mais également en cours de bail, à ne pas pouvoir faire l’objet de critiques au sujet de l’entretien du bien qui fait partie de ses obligations, du moins pour certains travaux.

Il enlèvera ainsi toute raison ou tout prétexte au locataire pour ne pas payer.

Il faut savoir que certains locataires font tout pour faire obstacle aux réparations nécessaires, espérant ainsi conserver les motifs, qui deviennent alors un prétexte, d’absence de paiement. Le bailleur doit alors se ménager la preuve de ses tentatives d’intervention, par exemple, faire prendre les rendez-vous par les corps de métier eux-mêmes, qui pourront témoigner de la mauvaise volonté du locataire.

Dans certains cas, ce dernier pourra faire appel au service de l’inspection du logement des régions. Ceux-ci, notamment à Bruxelles, sont très surchargés, mais répondent malgré tout aux sollicitations des locataires plaignants et se rendent sur place après avoir convoqué bailleur et locataire.

Le traitement de la plainte est abandonné si le locataire ne poursuit pas sa demande d’intervention, par exemple n’est pas présent lors de la visite. Celle-ci a cependant lieu tant en l’absence qu’en présence du propriétaire, pour autant que le locataire donne accès.

Il ne faut pas faire d’angélisme, certains locataires en difficulté, qui ne subissent que des inconvénients mineurs d’une situation à laquelle le bailleur aurait dû remédier, souvent à leur entrée, font appel aux services de la région afin de justifier l’absence de paiement.

Si les inspecteurs du logement doivent bien entendu appliquer la loi, et le font avec rigueur, ils ne sont cependant pas dupes et, en pareil cas, donnent au propriétaire un délai qui peut aller jusqu’à un an pour remédier aux défaillances constatées.

Le délai est évidemment beaucoup plus court si la situation présente un danger, et dans les cas extrêmes, le logement pourra être déclaré insalubre et les locataires devront quitter les lieux. Cette situation sera évidemment très ennuyeuse pour eux, mais aussi pour le bailleur.

Conclusions

Il est exclu pour un bailleur de donner en location un bien qui ne réponde pas aux dispositions légales de sécurité, salubrité et habitabilité. Ces conditions peuvent être consultées sur le site des régions. La location à un loyer bas, même dérisoire, ne justifie en aucun cas la mise en location d’un bien ne correspondant pas aux normes légales. Tout propriétaire devrait les connaître pratiquement par cœur et, bien entendu, en tenir compte.

Certes, la mise en conformité entraîne un coût non négligeable, surtout s’il s’agit d’un immeuble ancien, mais c’est un investissement obligatoire et d’ailleurs rentable à long terme. Malheureusement, tous les locataires ne seront pas respectueux du bien. C’est un risque que les propriétaires courent en permanence, d’où l’importance d’un bon état des lieux d’entrée, établi par expert, même si cela aussi constitue un investissement. La garantie légale actuelle, en matière de bail de résidence principale, qui est de deux mois de loyers, est dérisoire pour le propriétaire qui se retrouve face à un locataire indélicat. Rappelons que la garantie sert à protéger le propriétaire de l’absence de respect, par son locataire, de tous ses engagements et ne sert pas seulement qu’aux dégâts locatifs. Nous avons déjà signalé que les garanties proposées par les CPAS sont un attrape-nigaud et que les cautionnements bancaires sont dangereux. La garantie reçue en espèces n’est plus possible, mais l’argent bloqué en compte l’est, mais le compte doit être ouvert au nom du locataire, avec blocage jusqu’à libération par lui ou par jugement.

Par Alfred DEVREUX, Avocat au Barreau de Bruxelles, Ancien Président du SNPC-NEMS