Plusieurs mesures ont été prises par le gouvernement en matière immobilière. Il nous a paru utile de les évoquer.

Réduction des impôts pour les loyers annulés

Une réduction d’impôt de 30% est prévue pour les propriétaires qui ont annulé le loyer des locataires qui ont été obligés de fermer leur activité en raison des mesures corona. La mesure est valable pour les loyers des mois de mars, avril et mai 2021. Un maximum de 5 000 € par mois par contrat locatif, 45 000 € maximum par bailleur, peuvent entrer en ligne de compte pour la déduction fiscale.

A l’impôt des sociétés, l’avantage est accordé sous la forme d’un crédit d’impôt non remboursable.

Revenu cadastral à l’étranger

L’article 7 du CIR/92 a été modifié par une loi du 17/02/2021. Les propriétaires des biens situés à l’étranger devront spontanément les déclarer.

Ainsi, la loi prévoit dorénavant : « Le contribuable qui acquiert ou aliène un droit réel sur un bien immobilier sis à l’étranger tel que défini à l’article 472, § 3, est tenu de le déclarer spontanément à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale dans les 4 mois de l’acquisition ou de l’aliénation.

Le contribuable qui est titulaire au 31 décembre 2020 d’un droit réel sur un bien immobilier sis à l’étranger, tel que défini à l’article 472, § 3, est tenu de le déclarer spontanément à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale au plus tard le 31 décembre 2021. »

A défaut de déclaration spontanée, une amende administrative de 250€ à 3000€ pourra être réclamée.

La détermination des revenus cadastraux à l’étranger se fera de la même manière qu’en Belgique, c’est-à-dire sur la valeur locative normale nette au 1er janvier 1975 du bâtiment ou d’une parcelle de comparaison.

La loi précise toutefois que lorsqu’il ne se trouve aucune référence permettant de déterminer la valeur vénale normale de la parcelle en 1975, cette dernière est fixée sur base de la valeur vénale normale actuelle à laquelle est appliqué un facteur de correction. Ce facteur de correction est fixé annuellement en multipliant le facteur de correction de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J mensuels relative aux obligations linéaires à 10 ans, publiés par l’Agence fédérale de la Dette, de cette même année précédente, augmenté de 1.

Pour l’année 2020 le facteur de correction est fixé à 15,036%. Le Service public fédéral Finances fera connaître annuellement le facteur de correction via un avis au Moniteur belge.

Les travaux préparatoires mentionnent que : « L’objectif du présent projet est d’introduire une quatrième méthode qui est basée sur la troisième et qui consiste en une technique indiscutable permettant de reconstituer la valeur vénale de 1975 sur base de la valeur actuelle. En effet, il est difficile pour le contribuable d’imaginer la valeur vénale de son bien en 1975. Par contre, il connaît en général sa valeur actuelle (soit parce qu’il vient de l’acquérir, soit car il peut le comparer avec des prix actuels). La discussion porte alors sur la conversion de cette valeur actuelle à la valeur de 1975. Le gouvernement propose de définir de manière objective une technique par l’application d’un facteur de correction unique établi annuellement. L’idée est de déterminer quel montant fallait-il investir en 1975 pour obtenir un capital équivalent à la valeur vénale actuelle».

Prenons un exemple, un immeuble a une valeur vénale de 4 00.000€. Le montant du revenu cadastral serait de (400.000/15,036) * 5,3% =1.410€

Le revenu cadastral des immeubles non bâtis sis à l’étranger est fixé sur base de l’échelle de 2 euros par hectare.

TVA à 6% pour la démolition et la reconstruction

Depuis le 1er janvier 2021, le taux réduit de TVA à 6 % sur la démolition et la reconstruction est applicable à l’ensemble du territoire belge et ce jusqu’au 31 décembre 2022.

Avant cela, ce régime existait déjà pour 32 villes et communes. Il reste d’application pour ces zones mais n’est pas limité au 31/12/2022.

Ce régime s’applique aux personnes suivantes :

1. Démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction d’un logement par un maître de l’ouvrage, personne physique, qui occupera lui-même cette habitation propre et unique ;

2. Démolition d’un bâtiment suivie de la reconstruction d’un logement par un maître de l’ouvrage, personne physique ou morale, qui louera ce nouveau logement dans le cadre d’une politique de logement social pendant au moins 15 ans ;

3. Livraison d’une habitation, après démolition et reconstruction, par un promoteur qui est une personne morale ou physique qui vendra la maison.

1er cas : Le maître de l’ouvrage, personne physique, occupera lui-même cette habitation propre et unique

Pour bénéficier de ce régime, il faut cumuler plusieurs conditions, à savoir :

-  le propriétaire doit y être domicilié et occuper les lieux personnellement pendant une durée de 5 ans (Si vous cessez d’y habiter, vous devrez rembourser l’avantage fiscal, soit 15%, à l’État pour l’année au cours de laquelle le changement est intervenu et pour les années encore à courir, à raison d’1/5 par an) ;

- il doit s’agir de l’habitation propre et unique (à l’exclusion des habitations dont vous seriez copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par suite d’une succession et d’un autre logement occupé en tant qu’habitation propre, où vous avez établi votre domicile et qui a été vendu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année de la première occupation ou de la première utilisation du nouveau logement).

- l’immeuble doit recevoir une occupation privée. Cette condition d’occupation en tant qu’habitation propre peut être partielle mais doit être au minimum de 50% pour que le taux réduit de TVA à 6% puisse être appliqué à l’ensemble de l’immeuble.

- l’administration fiscale doit être informée de l’opération, par voie électronique, avant la première exigibilité de la TVA sur l’opération ;

- les factures doivent porter des mentions spécifiques ;

- La superficie totale de l’habitation ne peut excéder 200 m² (Les pièces suivantes ne sont pas considérées comme des espaces de vie : garages, salles de bains, toilettes, buanderies, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers inhabitables).

Sont exclus de ce régime préférentiel :
-  les travaux de culture, jardinage et clôture ;
- les piscines, saunas, mini-golf, terrain de tennis et installations similaires ;
- les opérations de nettoyage du bâtiment.

2ième cas : Location de ce logement dans le cadre d’une politique de logement social pendant au moins 15 ans

Le taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction peut également être appliqué si le nouveau bâtiment est loué, par une personne physique ou une personne morale, pour au moins 15 ans à une agence immobilière sociale ou par son intermédiaire.

Les conditions « d’habitation propre », « d’habitation unique » et de « superficie » ne s’appliquent pas ici.

Il est toujours nécessaire d’introduire la déclaration auprès de l’administration et d’en adresser copie aux entrepreneurs.

L’arrêt du respect de la condition « sociale » doit faire l’objet d’une déclaration dans les 3 mois de la modification d’affectation.

La condition de durée passe de 5 ans à 15 ans ce qui modifie de facto le calcul de révision en cas de non-respect de la condition de mise en location « sociale ».

3ième cas : Livraison d’une habitation, après démolition et reconstruction, par un promoteur qui est une personne morale ou physique qui vendra la maison.

En principe, cette dernière hypothèse est soumise au taux de TVA de 21%.

Toutefois, si l’acheteur est une personne physique qui occupera elle-même le nouveau logement (voir conditions posées dans la première hypothèse) ou une personne physique ou morale qui louera le nouveau logement pendant au moins 15 ans à ou via une agence immobilière sociale (voir la seconde hypothèse).

La déclaration à introduire par voie électronique auprès de l’administration est établie par le promoteur et contresignée par l’acquéreur qui s’engage au respect des conditions relatives à la destination du bien.
 

Aurélien BORTOLOTTI, Avocat

 

Date : 
20/03/2021