Mon bail commercial devient un contrat à durée indéterminée. Et alors ?
En principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. La loi prévoit la possibilité pour le preneur de postuler le renouvellement du bail, moyennant une demande formulée à l’attention du bailleur dans un délai déterminé et moyennant le respect de certaines formes légales.
Il peut arriver que, pour diverses raisons, le locataire n’introduise pas cette demande de renouvellement auprès du bailleur ou ne l’introduise pas correctement (délai non respecté, etc.). Dans ce cas, le contrat est censé prendre fin à l’échéance convenue de la neuvième année.
Cependant, si à l’échéance de la neuvième année, le locataire continue à occuper les lieux loués sans opposition du bailleur, le bail commercial deviendra alors à durée indéterminée.
Comment mettre fin à ce contrat à durée indéterminée ?
LE BAILLEUR peut mettre fin à ce contrat à durée indéterminée à tout moment moyennant préavis de 18 mois.
Toutefois ce préavis ouvre à nouveau le droit au locataire de demander un renouvellement du bail (comme il aurait dû le faire avant la fin de la neuvième année). Cette demande de renouvellement doit être introduite dans les trois premier mois du préavis donné par le bailleur (soit entre le 18ème et 15ème mois avant l’échéance du contrat).
LE LOCATAIRE pourra y mettre fin à tout moment moyennant préavis d’un mois car selon l’article 1736 du Code civil, le contrat sera censé être fait au mois.
Discrimination entre bailleur et locataire ?
Le Tribunal de commerce de Tongres a posé une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle afin d’examiner la question d’une éventuelle discrimination entre d’un côté un préavis de 18 mois et de l’autre un préavis d’ 1 mois.
En effet, pour le bailleur il peut être très difficile de trouver un nouveau locataire dans un délai d’un mois !
La Cour constitutionnelle a répondu que cette différence dans la durée de préavis ne viole pas les principes d’égalité et non-discrimination.
Possibilité d’allonger le délai de préavis du preneur ?
Toutefois, il convient de noter que l’article 1736 du Code civil est une disposition supplétive et qu’il est tout à fait possible d’y déroger par une clause contractuelle.
Cette clause pourrait par exemple prévoir que dans le cas d’un bail commercial à durée indéterminée, le locataire pourra y mettre fin à tout moment moyennant préavis de 6 mois. Une telle durée semble en effet plus acceptable pour le bailleur et lui permettra ainsi d’avoir plus de chances de trouver un nouveau locataire.
Eviter le bail à durée indéterminée ?
Le bailleur peut éviter que le bail commercial ne devienne à durée indéterminée en réagissant avant la fin de la période de 9 ans en cours.
Si le bailleur constate que le locataire n’a pas introduit de demande de renouvellement entre le 18ème et 15ème mois précédent l’échéance du bail (classique de neuf ans), nous lui conseillons d’écrire au locataire afin de lui faire savoir qu’il a omis de faire sa demande de renouvellement, qu’il est donc forclos de son droit au renouvellement (ce qui signifie qu’il ne peut plus le demander) et qu’il devra quitter les lieux à l’échéance de la neuvième année.
Une fois cette réaction officielle adressée au locataire, rien n’empêche les parties de négocier et de signer un renouvellement conventionnel du bail commercial. Ce renouvellement prendra cours le lendemain de l’échéance des 9 ans.
Cela évitera aux parties de se retrouver face à un contrat à durée indéterminée.