Dans le cadre d’un bail de résidence principale, le bailleur a l’obligation de faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature.
En cas de non enregistrement du bail dans ce délai de deux mois, l’administration fiscale a le droit de réclamer une amende de minimum 50 euros.

Toutefois, la loi-programme du 27 décembre 2006 a instauré une nouvelle sanction en cas d’absence d’enregistrement des baux de résidence principale de 9 ans ou d’une durée supérieure.
Ainsi, passé le délai d’enregistrement de deux mois à compter de la signature du bail et tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire qui dispose d’un bail de 9 ans ou d’une durée supérieure peut quitter le bien loué, à tout moment, sans préavis ni indemnité, et ce aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré.

Cette sanction est d’application si le bail a été conclu dès le départ pour une durée de 9 ans ou si le contrat conclu initialement pour une courte durée est devenu par l’application de la loi (du 20 février 1991) un bail de 9 ans.
Toutefois, tant que le bail est un bail de courte durée, la sanction ne s’appliquera pas et le locataire sera tenu de respecter un préavis conformément à la loi ou à une clause contractuelle s’il souhaite rompre anticipativement son bail.

La question qui nous est parfois posée par nos membres est de savoir si la sanction s’applique également si le bailleur fait enregistrer le bail après que le locataire lui ait notifié son intention de mettre fin au bail.

Il convient à ce sujet de rester correct par rapport au locataire et à l’esprit de la loi : la sanction restera d’application si le bail n’est pas enregistré le jour où le bailleur a été informé de l’intention du locataire de mettre fin au bail. Dès lors, il est inutile de courir enregistrer le bail si le locataire vous a adressé son congé.

Il convient de noter que la loi n’a pas prévu de formalité particulière pour donner le congé. Dès lors, le locataire pourrait parfaitement mettre fin à son bail verbalement. Toutefois, dans ce cas, il sera difficile de prouver l’existence de ce congé (tant pour le locataire que pour le bailleur !). Ainsi, afin d’assurer la sécurité juridique et éviter que le locataire ne change d’avis à plusieurs reprises, il est vivement conseillé d’exiger un écrit signé par le locataire. Cet écrit peut être adressé par recommandé, mais il peut également être remis entre les mains du bailleur. Prudent, ce dernier signera dans ce cas un accusé de réception daté !

A noter que cette sanction du non enregistrement qui permet au locataire de ne pas respecter une durée de préavis et/ou le paiement de l’indemnité légale ne s’applique qu’aux baux de résidence principale (de longue durée). Dans la cadre d’un contrat de résidence secondaire par exemple, le locataire devra donc respecter la durée de préavis prévue par la loi ou une clause du contrat.