PV de conciliation : prudence lors de sa rédaction !

Mr M.J. nous écrit :

Mes locataires ne paient plus régulièrement leur loyer depuis mars 2015.

En août 2015, je me suis rendu chez le Juge de paix pour déposer la requête.

Madame le greffier a refusé cette requête prétextant qu’il n’y avait qu’un mois de retard. Cette personne m’a conseillé d’écrire une lettre au juge et de demander une comparution en conciliation ce que j’ai fait.

Nous étions tous convoqués chez le juge de paix fin septembre, les locataires n’étaient pas présents et avaient envoyé une lettre au Juge de paix, prétextant un refus de congé de l’employeur.

Nous sommes retournés chez le Juge de paix fin octobre 2015 pour une comparution en conciliation. Entretemps, un troisième mois de loyer n’est pas honoré (contrairement aux dires de la locataire).

Un procès-verbal de conciliation a été rédigé et précise :

« les (locataires) reconnaissent devoir provisionnellement la somme de 1.921 € à titre d’arriérés de loyers qu’ils rembourseront par des versements mensuels de 100 € à partir du 15 novembre 2015.

A défaut de paiement de 2 échéances, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable et le bail sera résilié relativement au bien sis à .... aux torts des (locataires) et les condamnons à laisser à la libre disposition des bailleurs l’immeuble litigieux sous peine de s’en faire expulser par les voies légales.

Le présent PV est exécutoire par provision (...) ».

Je me suis rendu chez un huissier de justice car les loyers étaient encore impayés, mais il ne veut commencer aucune procédure car les locataires ont payé les 100 € comme convenu et que le PV ne mentionne pas qu’ils doivent les payer ‘en plus du loyer’.

Je suis retourné au greffe du Juge de paix qui reconnaît son erreur mais qui nous conseille de retourner chez l’huissier pour qu’il lance citation. L’affaire sera introduite fin du mois de mai... » .

Réponse du SNPC-NEMS :

Cette mésaventure démontre à quel point le PV de conciliation volontaire doit faire l’objet d’une rédaction minutieuse. En effet, tout doit y être prévu et écrit sous peine de devoir lancer une procédure contentieuse et vous fait perdre beaucoup de temps.

Si l’affaire soumise à la conciliation concerne des arriérés de loyers, il faut à tout le moins que les points suivants soient abordés :

> les montants dus à titre d’arriérés de loyers ou de charges ;
> une clause qui rompt le contrat de bail aux torts du locataire en cas de défaillance de sa part pour les montants qu’il s’est engagé à payer comme pour les montants à venir (les loyers et charges qui continuent à courir) et bien entendu l’autorisation de procéder à une expulsion le cas échéant (et dans quel délai) ;
> le montant de l’indemnité à payer en cas de rupture du contrat par la faute du locataire ;
> ou bien, en remplacement des points 2 et 3, les parties peuvent décider de mettre fin de commun accord au contrat : il faut alors indiquer la date de fin au contrat ainsi qu’une clause permettant la possibilité de faire expulser les locataires par huissier de justice à défaut d’exécution volontaire de l’accord ;
> le montant de l’indemnité d’occupation à payer si le locataire demeure dans les lieux loués après la date de fin de contrat décidée par les parties ou après la rupture du contrat suivant le point 2 ci-dessus ;
> la libération de la garantie locative (d’office ou dans certaines conditions à mentionnées dans l’accord).

On peut aussi prévoir le cas échéant la désignation éventuelle d’un expert pour les dégâts locatifs.

La difficulté réside dans le fait que le PV de conciliation doit refléter l’accord des parties. Il faut donc en principe que le locataire marque également son accord pour l’insertion de toutes ces clauses dans le PV, ce qui n’est pas toujours le cas.

Pour pallier à cela, il vaut mieux introduire une action par requête devant le juge de paix, donc une procédure « contentieuse ». Le Code judiciaire prévoit que le juge de paix doit d’abord tenter de concilier les parties avant toute chose.

Dans la pratique cela signifie que s’il y a accord entre les parties, le juge indique les termes de cet accord dans le jugement. Attention ! Ce jugement ne sera pas susceptible de recours (car il s’agit d’un jugement d’accord). En outre, il vaut mieux également prévoir à tout le moins tous les points visés ci-dessus.