Qui peut participer aux assemblées générales ?

Tout copropriétaire, propriétaire d’un lot peut assister à l’assemblée générale ou se faire représenter par un mandataire.

En tous cas, tous les titulaires d’un droit de propriété doivent être convoqués à l’assemblée générale.

Le syndic peut également assister à l’assemblée générale.  Si le syndic est un copropriétaire, il assistera à l’assemblée générale et aura également un droit de vote sauf pour ce qui concerne sa mission.
Par contre si le syndic est un professionnel, il aura le droit d’assister à l’assemblée générale mais n’aura pas de droit de vote.
Qu’il soit copropriétaire ou professionnel, le syndic ne peut en aucun cas être porteur d’une procuration.

Les membres du conseil de copropriété – dans la mesure où ils sont obligatoirement des copropriétaires – peuvent également assister aux assemblées générales mais ne pourront pas voter leur décharge.

Un occupant de l’immeuble, non copropriétaire (par exemple un locataire), ne peut en principe pas participer à l’assemblée générale sauf s’il a reçu une procuration écrite et nominative d’un des copropriétaires.

Un expert. Si la copropriété a dû faire appel à un avocat pour assurer sa défense, ou a eu recours à un architecte ou conseiller technique pour la réalisation de travaux, il peut être opportun que le syndic l’invite à venir exposer la situation à l’assemblée générale.

La question se pose de savoir si un copropriétaire peut se faire assister par un professionnel tel qu’un avocat, un notaire ou un conseiller technique.

La loi est muette sur la question mais le règlement de copropriété peut l’y autoriser.
Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien, il appartient de demander à l’assemblée générale de se prononcer au début de l’assemblée si elle accepte que tel propriétaire se fasse assister par un conseiller technique.
En cas de refus, le copropriétaire n’aura pas d’autre choix que de se faire représenter et non assister par ce conseiller technique.
Par contre, le fait de se faire assister par un avocat repose sur le principe du droit à la défense et, le cas échéant, l’assemblée générale assumera les conséquences de sa décision.

Combien de voix je représente ?

Tout copropriétaire peut donc assister à l’assemblée générale et dispose du nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (exprimée habituellement en millièmes ou dix-millièmes).

Ainsi chaque propriétaire n’aura pas le même poids lors du vote. Par exemple un propriétaire possédant un garage aura moins de millièmes qu’un propriétaire d’un appartement. 

Je suis absent, puis-je faire entendre ma voix ?

Les copropriétaires peuvent soit voter en personne, soit se faire représenter par un mandataire au moyen d’une procuration signée.

La loi a cependant limité le nombre de procuration de vote dont une personne peut être porteuse à trois maximum. Cette limitation ne vaut pas si le total de toutes les voix détenues par une personne n’excède pas 10 % du total des voix pour l’ensemble de la copropriété.

Limitation du pouvoir de vote dans ‘grands’ copropriétaires

Afin d’éviter les abus, la loi a limité la puissance de vote en stipulant que nul ne peut prendre part au vote en disposant de plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés. Pour le calcul de cette limitation, il faut prendre en compte non seulement les voix ‘propres’ du copropriétaire mais également les voix dont il disposerait avec une procuration.

La loi a ainsi voulu limiter le droit de vote du « grand » copropriétaire.

Exemple : dans un immeuble de 5 flats identiques, qui disposent tous de la même quote-part dans les parties communes, un copropriétaire possède 3 flats (soit 600 millièmes) et 2 autres copropriétaires n’en possèdent qu’un (soit 200 millièmes chacun).
- Si tous les copropriétaires sont présents lors du vote de l’AG, le ‘grand’ copropriétaire ne pourra disposer au maximum que de 2/5ème des voix (soit 400 millièmes) bien qu’il en possède 3/5ème.
- Si seul le ‘grand’ copropriétaire et un autre sont présents à l’AG, le ‘grand’ copropriétaire ne pourra disposer pour le vote que d’1/5 des voix, puisqu’il ne peut pas disposer de plus de voix que tous les autres copropriétaires présents ou représentés. La même limitation s’appliquera au ‘grand’ copropriétaire s’il disposait d’une procuration de la part du dernier copropriétaire représentant un seul flat.

A qui puis-je donner ma procuration ?

Un copropriétaire peut donner procuration à toutes personne de son choix à l’exception du syndic, même si ce dernier est également copropriétaire.

Si je suis en indivision/usufruit, qui a le droit de voter à l’AG ?

Lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d’un même lot (par exemple un lot appartenant à un couple) ou en cas de démembrement du droit de propriété (par exemple : usufruit/nu-propriété), la loi prévoit que le droit de participer aux assemblées est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Ce mandataire peut être l’un d’eux.