La durée du bail commercial : principe

Un bail commercial est en principe conclu pour une durée minimum de 9 ans. Si la durée dépasse cette durée minimale, le bail devra être établi par un acte notarié.

Un contrat de bail commercial de moins de 9 ans est également possible dans certains cas et à certaines conditions. Ces situations sont spécifiques et si cette question devait se poser dans votre pratique, n'hésitez pas à prendre contact avec notre service juridique afin de vérifier la faisabilité de ce contrat ainsi que ces conséquences.

Une fin anticipée est-elle possible ? Et par qui ?

La loi a prévu la possibilité pour le locataire de mettre fin au bail commercial à l’expiration de chaque triennat moyennant préavis de six mois, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée.

Cette possibilité ne doit pas obligatoirement figurer dans le contrat pour être d'application et il n’est pas possible contractuellement d’exclure cette possibilité.

Par contre, les parties pourraient prévoir contractuellement une clause permettant au locataire de mettre fin à son bail à une autre période que la fin d’un triennat moyennant préavis et éventuellement paiement d’une indemnité à indiquer dans le contrat.

De son côté, le bailleur a également la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat mais ce préavis est soumis à certaines conditions et paiement éventuel d’une indemnité d’éviction.

Quelles sont ces conditions ?

  • La possibilité de mettre fin au bail doit être prévue expressément dans le contrat. Un simple renvoi vers l’article de la loi ne suffit pas. Il est donc plus prudent de reprendre dans le bail le texte légal. Si le bail ne prévoit pas cette possibilité, le bailleur ne pourra pas y mettre fin à l’échéance de chaque triennat.
  • Le bailleur doit notifier au  locataire un préavis d’un an au moins avant l’expiration d’un triennat.
  • L’occupation doit être réalisée dans les six mois (après l'expiration du préavis ou le départ du locataire) et durer au moins deux ans.
  • Ce congé devra être notifié par lettre recommandée ou par exploit d’huissier et devra préciser le motif pour lequel il est donné. 
  • Le congé doit être donné pour que le bailleur ou un de ses proches puisse exercer un commerce dans les lieux. Toutefois, ce commerce ne doit pas nécessairement être un commerce de détail. L’exploitation du commerce devra être réalisée par le bailleur ou un de ses proches.

Qu’entend-on par proche ?

Il doit s’agir du conjoint, ou des descendants, ascendants ou enfants adoptifs ou des descendants, ascendants ou enfants adoptifs du conjoint.
Le commerce peut aussi être exercé par une société de personnes dont les associés actifs ou les  associés possédant au moins trois quarts du capital ont avec le bailleur les mêmes relations de parenté, alliance ou d’adoption.

Quelles sont les indemnités à payer par le bailleur ?

  • Si le bailleur ou son proche exerce dans les lieux le même commerce que le locataire, il devra payer à ce dernier une indemnité égale à deux ans de loyer.
  • Si le bailleur ou son proche omet de dire lors de la résiliation qu’il va exercer le même commerce, il sera redevable d’une indemnité de trois ans de loyer.
  • Si par contre le bailleur ou son proche n’exerce pas le même commerce dans les lieux, il ne devra payer aucune indemnité.

Une fin de commun accord ?

En dehors de ces deux cas de résiliation anticipée par le locataire ou le bailleur, les parties ont toujours la possibilité de mettre fin au bail de commun accord à tout moment.

Toutefois, dans ce cas, la loi exige que leur accord soit constaté soit par un acte notarié, soit par une déclaration faite devant le juge de paix.