Notre service juridique est fréquemment consulté au sujet de la responsabilité du bailleur en cas de trouble causé par un autre occupant de l’immeuble.
Prenons l’exemple d’un occupant de l’immeuble qui par ses agissements (cris, tapage nocturne, scènes de ménage, insultes et menaces envers les autres occupants,…) dérange les autres occupants et trouble ainsi la tranquillité de l’immeuble.

La question qui se pose est de savoir si le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur n’est pas responsable de pareils troubles, appelés troubles de fait, et ne devra donc pas réparation à son locataire qui se plaint.
Il devra conseiller au locataire plaignant de faire appel à la police pour constater de tels agissements et le cas échéant d’agir en justice contre cet occupant dérangeant.

Il convient toutefois de faire une distinction entre le cas d’un immeuble appartenant en entier au bailleur, le cas où le bailleur est propriétaire de plusieurs appartements dans l’immeuble dont celui du locataire dérangeant et le cas d’une copropriété où le bailleur concerné n’est pas propriétaire du bien occupé par la personne dérangeante.

Si l’immeuble appartient en totalité au même bailleur ou si le bailleur est propriétaire de plusieurs appartements dont celui du locataire dérangeant, il recevra alors les plaintes de ses autres locataires et au cas où la situation devait perdurer, il court le risque de voir partir un à un ses « bons locataires » et de se retrouver avec le locataire dérangeant.

Dans ce cas, même si le bailleur n’est pas responsable des troubles de fait, nous lui conseillons de commencer par demander aux autres occupants de lui fournir leur plainte ou témoignage par écrit afin qu’il puisse ainsi se constituer un dossier contre son locataire dérangeant et avoir des preuves de ses agissements.

Ensuite, il devra envoyer à ce locataire « perturbateur » une mise en demeure dans laquelle il reprendra les plaintes des autres locataires ou occupants et lui demandera de cesser ce type de comportement.

Au cas où le locataire dérangeant ne se calme pas, nous conseillons alors au bailleur d’entamer une procédure devant le juge de paix afin d’obtenir la résolution du bail aux torts du locataire et son expulsion.
Les plaintes et témoignages écrits des autres locataires et occupants lui seront ici d’une grande utilité pour prouver devant le juge de paix les agissements du locataire.

Par contre, si le bien se situe dans une copropriété et que le bailleur n’est pas propriétaire du bien occupé par la personne perturbant la tranquillité de l’immeuble, il ne pourra pas faire grand chose. Il pourra contacter le syndic de l’immeuble pour lui demander d’intervenir au nom de la copropriété auprès de l’occupant en lui rappelant son obligation de respecter le règlement d’ordre intérieur et la tranquillité de l’immeuble et si cet occupant est un locataire demander au syndic de prendre contact avec son propriétaire pour qu’il intervienne auprès de son locataire.

Ainsi l’assemblée générale des copropriétaires pourrait également demander au propriétaire du locataire « perturbateur » d’entamer une procédure contre lui afin d’obtenir la résolution du bail à ses torts et son expulsion.

Dans tous les cas exposés ci-dessus, nous conseillons toutefois au bailleur de tenir au courant de ses démarches son locataire qui se plaint afin de lui montrer qu’il ne reste pas insensible à ses plaintes et tente, comme il peut, d’y remédier.