La sous-location, qu’est-ce que c’est ?

La sous-location est une convention par laquelle le locataire initial (appelé locataire principal) donne en location à une autre personne (appelée sous-locataire) le bien qu’il avait lui-même pris en location.

Le bail initial subsiste et le locataire principal reste le locataire direct du bailleur. Le bailleur n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire. Le locataire reste responsable de tout manquement du sous- locataire. Un nouveau bail naît entre le locataire principal et le sous-locataire. Ce bail est indépendant du bail principal.

 

Qui a le droit de sous-louer ?

Afin de déterminer si le locataire a le droit de sous-louer un bien, il convient d’abord de distinguer si le bail principal est un bail de résidence principale ou secondaire.

1 - La loi (du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale) interdit au locataire principal d’un bien loué à titre de résidence principale de sous-louer la totalité du bien. Il pourra cependant sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale avec l’autorisation (écrite et préalable) du bailleur, à condition que le reste du bien demeure affecté à sa résidence principale.

Si le sous-locataire affecte le bien à sa résidence principale, toutes les règles du bail de résidence principale s’appliquent aux relations entre le locataire principal et le sous-locataire avec certaines restrictions :

  • la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir ;
  • le locataire doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits ;
  • si le bailleur met fin au bail principal, le preneur doit notifier au sous-locataire une copie du congé reçu au plus tard le 15ème jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal ;
  • si le locataire met fin anticipativement au bail principal, il doit donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins accompagné d’une copie du congé donné au bailleur et payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer au sous-locataire ;
  • le sous-locataire ne peut bénéficier d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles, quand il est mis fin au bail principal par l’une des parties. Si c’est le locataire principal qui donne congé au sous-locataire, il nous semble que celui-ci pourrait invoquer la prorogation dans les limites de la durée du bail principal.

2 - Si le locataire principal loue le bien à titre de résidence secondaire, il aura le droit de sous-louer le bien pour autant que cette faculté ne lui soit pas interdite par une clause contractuelle ou soumise à l’autorisation du bailleur.

Quel modèle de contrat utilisé ?

En cas de sous-location il convient d’utiliser un modèle de bail de résidence principale ou secondaire selon le cas puisque la sous-location est un bail. Il sera cependant prudent d’insérer, dans les clauses particulières, une note précisant que le sous-locataire est informé de la nature du contrat. Les modèles de baux du SNPC conviennent parfaitement aux sous-locations.

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