Ce jeudi 14 septembre, le gouvernement a adopté, en troisième lecture, le projet de réforme de la loi sur le bail d’habitation.
Après quelques rebondissements politiques (démission de Paul Furlan et changement de majorité wallonne), ce dossier revient sur le devant de la scène. Il a pour ambition d’assurer la stabilité juridique, tout en s’adaptant aux nouveaux modes d’habiter (la location de biens meubles comme les caravanes ou containers et le développement de la colocation principalement).

Il a le mérite de créer un nouveau texte autonome dans lequel sont rassemblées toutes les règles en matière de location d’habitation, ce qui facilite la recherche d’informations par les parties.

En outre, il assure un équilibre certain entre les droits des bailleurs et locataires, avec certaines innovations comme le sort réservé au contrat de bail après le décès du preneur (et la possibilité pour le bailleur de récupérer le bien plus rapidement ce qui n’est pas anodin notamment lorsque le preneur décède sans héritier) ou encore l’assurance obligatoire pour le preneur.

Nous vous livrons ci-dessous le communiqué de presse de la Ministre après l’adoption par le Gouvernement. Nous y avons livré l’un ou l’autre commentaire pour informer ou rassurer : ceux-ci sont en italique dans le texte, précédés de la mention ‘NDLR’.

Attention ! Ce texte n’est pas encore définitif. Il est maintenant soumis à l’avis de la cellule LEGISA (chargée de rendre des avis sur la légistique des textes) et ensuite à l’avis du Conseil d’Etat. Après avoir répondu aux remarques formulées par ces deux ‘instances’, le texte reviendra pour une adoption (en quatrième lecture) définitive par le Gouvernement wallon. Le texte poursuivra ensuite son parcours législatif devant le Parlement wallon avant de pouvoir entrer en vigueur après sa publication au Moniteur belge ou à une date déterminée par le Gouvernement.

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Communiqué de Valérie De Bue, Ministre du Logement : « Une réforme du bail pour plus de sécurité juridique et en réponse aux nouvelles habitudes de logement »
 

La Ministre du Logement, Valérie De Bue, a présenté au Gouvernement le projet de décret relatif à la réforme du bail d’habitation où le texte a été approuvé en troisième lecture.

Ce texte s’inscrit dans le cadre de la 6ème réforme de l’Etat qui a transféré la matière à la Région wallonne mais aussi et surtout dans le souci de répondre à l’évolution des mentalités.

Le Gouvernement, dans cette matière sensible concernant un grand nombre de familles, poursuit l’objectif d’assurer une sécurité juridique maximale aux dispositions décrétales qu’il souhaite voir adopter par le Parlement. Dès lors, Il se conformera à l’avis du Conseil d’Etat et inscrira la matière des baux à loyer dans un projet de décret autonome dans l’attente d’une codification à terme de ce dernier dans le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.

L’objectif général de ce parcours décrétal est donc de garantir la stabilité, la sécurité juridique et la lisibilité des droits et obligations des locataires et des bailleurs visant un climat de confiance entre les parties.

Pour assurer une plus grande stabilité juridique, il était important de prévoir des règles minimales rassemblées dans un contrat-type de base dont les principales nouvelles règles sont :

  • Extension du droit commun aux baux d’habitation sur des biens meubles (containers, yourtes, cabanes, caravanes, etc)
  • Généralisation de l’écrit ainsi que des mentions minimales qu’il doit contenir pour l’ensemble des baux
  • Les droits et obligations du bailleur sont rassemblés au sein d’une même section pour l’ensemble des baux
  • Les droits et obligations du preneur sont rassemblés au sein d’une même section pour l’ensemble des baux
  • Extension à tous les immeubles de l’application des normes minimales de salubrité, sécurité et habitabilité
  • Une disposition règle les conséquences du décès du preneur
  • Interdiction de la sous-location/cession de bail, sans accord préalable du bailleur Obligation de réaliser un état des lieux d’entrée, mentions minimales prévues, pour l’ensemble des baux
  • La durée et la fin de bail.

Des améliorations dans les dispositions particulières ont été apportées sur le plan de la résidence principale des locataires à savoir :

  • Harmonisation des délais de préavis : 3 mois pour le preneur, 6 mois pour le bailleur (NDLR : pour les baux de neuf années)
  • Extension du champ d’application des dispositions particulières relatives à la résidence principale aux meubles (NDLR : comme les caravanes, etc.) pour tenir compte des nouvelles formes d’habitat
  • La possibilité de résiliation anticipée d’un bail de courte durée a été intégrée dans le texte pour le preneur
  • Une prorogation à deux reprises (NDLR : au lieu d’une seule dans la loi de 1991) est prévue sans toutefois dépasser la durée actuellement prévue de 3 ans pour les baux de courte durée
  • La possibilité pour le bailleur de mettre fin anticipativement aux baux de courte durée a également été prévue, après la première année de location moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité de un mois (NDLR : pour occupation personnelle du bailleur ou d’un membre de sa famille)
  • La possibilité d’indexer le bail est conditionnée à l’enregistrement de ce dernier.

Deux régimes spécifiques ont été créés par souci de clarté et pour mieux s’adapter aux besoins des locataires/propriétaires « new wave » :
- Pour les baux de colocation

  • Pacte de colocation-type : Nécessité d’en signer un et ses mentions obligatoires
  • Solidarité des colocataires au regard du bailleur
  • Modalités de fin de bail (collégialité, remplacement, ...)
  • La possibilité du bailleur de résilier le bail si la moitié des colocataires signataires du bail initial sont partis.

- Pour les baux d’étudiant

  • Bail classique sauf si l’étudiant prouve sa qualité dans certaines formes et délai
  • Eloignement temporaire (Erasmus) (NDLR: possibilité de sous-location par
  • l’étudiant, sauf si le bailleur s’y oppose pour de justes motifs)
  • Préavis de deux mois et sans indemnité dans certains cas : irrecevabilité ou refus d’inscription, abandon d’études (NDLR : attesté par l’école fréquentée, ce qui signifie perte des allocations familiales et mise à disposition sur le marché du travail) , situation de vie, décès d’un parent (NDLR : un parent qui pourvoit à l’entretien de l’étudiant).

Enfin, le Gouvernement est habilité pour arrêter une grille indicative des loyers.