Les charges ‘surprises’ de copropriété lors de l’achat d’un appartement …
Nous sommes parfois consultés par des nouveaux propriétaires surpris du montant mensuel ou trimestriel des charges qui leurs sont réclamées par le syndic…
Rappel
Lorsque vous avez acquis un appartement dans une copropriété, vous devez participer aux charges de la copropriété en principe au prorata de vos quotités (sauf exception prévue par l’acte de base qui peut stipuler que certains types de charges bien définies sont partagés suivant un autre mode de répartition).
Dans la procédure de vente d’un bien dans une copropriété, la loi précise qu’une série d’informations devra être transmise au candidat acquéreur.
Ainsi, le vendeur devra d’abord fournir un certificat de performance énergétique relatif au bien vendu ainsi qu’une attestation de contrôle de l’installation électrique.
Le vendeur (souvent par l’intermédiaire de son notaire) devraégalement demander au service d’urbanisme de la commune un certificat d’urbanisme.
Enfin, outre ces documents obligatoires, le notaire instrumentant, l’agent immobilier ou le vendeur devront – avant la signature du compromis de vente, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat – demander au syndic de lui transmettre certains informations et documents.
Documents émanant du syndic AVANT la signature du compromis
Les informations et documents à transmettre par le syndic au vendeur ou son représetnatnt sont les suivants :
- le montant du fonds de roulement et de réserve ;
- le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur ;
- la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décodés par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété ;
- le relevé des procédures judiciaires en cours ;
- les PV des AG des trois dernières années ;
- les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
- une copie du dernier bilan approuvé par l’AG.
Ces informations doivent être communiquées par le syndic dans les 15 jours de la demande et les frais de transmission de ces informations sont à charge du vendeur.
Ces informations doivent bien sûr être transmises au candidat acquéreur !
Documents émanant du syndic APRES la signature du compromis
Après la signature du compromis et au moins 30 jours avant la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant demande au syndic une nouvelle série d’information et les transmets au candidat acquéreur.
Ces informations sont les suivantes :
- le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’AG ou le syndic avant la date certaine du transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date car s’il s’agit de dépenses à caractère exceptionnel elles seront à charges de l’acquéreur ;
- un état des appels de fonds approuvés par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidées par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété, dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de propriété, dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- les documents demandés au syndic avant la cession s’ils n’ont pas encore été transmis à l’acheteur.
Informations à consulter !
Ainsi en examinant tous les documents transmis par le syndic, et pour autant que ces documents soient corrects et reflètent exactement la situation de la copropriété, un candidat acheteur pourra déjà se faire une bonne idée des charges qu’il aura à payer mensuellement ou trimestriellement après son achat et en tenir compte dans son budget personnel.
Notons également qu’après la vente, le syndic devra encore répartir certains types de charges entre le vendeur et l’acheteur.
Ainsi une distinction devra se faire entre les charges ordinaires et les autres types de dépenses :
- les charges ordinaires, c’est-à-dire les dépenses périodiques récurrentes (entretien, assurances, gérance, consommations,..) seront réparties entre le vendeur et l’acquéreur « prorata temporis » ;
- les dépenses à caractère plus exceptionnel qui sont connues à la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement ne sera demandé qu’après cette date seront à charge de l’acquéreur ;
- les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’AG tenue entre la signature du compromis et la passation de l’acte authentique seront supportés par l’acquéreur s’il disposait d’une procuration pour assister à cette AG.