Votre locataire commercial demande le renouvellement du bail. Quelles sont vos possibilités de réponse ?

Un bail commercial est en principe conclu pour une première période de 9 ans.

La loi donne au locataire la possibilité de demander à trois reprises le renouvellement de son bail.

 

Conditions de la demande

Cette demande doit être adressée au bailleur soit par recommandé, soit par exploit d’huissier entre le 18ème et 15ème mois précédent l’échéance du contrat.

Exemple : le contrat est conclu du 1er mai 2003 au 30 avril 2012. La demande de renouvellement peut être introduite entre le 1er novembre 2010 et le 30 janvier 2011.

De plus cette demande doit indiquer, sous peine de nullité, les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure le renouvellement. La demande doit également contenir la mention « qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois soit de son refus motivé de renouvellement, soit de la stipulation de conditions différentes, soit d’offres d’un tiers, le bailleur est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

 

Réponses possibles du bailleur

Le bailleur doit d’abord vérifier si la demande a été introduite dans le délai prescrit par la loi et si elle contient les mentions requises par les dispositions légales.

Si ce n’est pas le cas, le bailleur attendra la fin du délai de renouvellement avant de réagir auprès du locataire.

Attention ! Dans ce cas, le bailleur doit être certain du non respect des obligations légales du locataire. Le service juridique du SNPC-NEMS se tient à votre disposition pour vérifier avec vous la validité de la demande du locataire. Des lettres types peuvent être mises gratuitement à la disposition de nos membres par le service juridique.

Une fois cette validité établie, plusieurs possibilités s’offrent au bailleur.

  • Il peut accepter le renouvellement aux conditions proposées (par le locataire). Dans ce cas, le renouvellement est conclu auxdites conditions.
  • Il peut accepter le principe du renouvellement mais proposer des conditions différentes. Le cas le plus fréquent est celui du bailleur qui accepte le renouvellement mais propose un nouveau loyer.

Si le locataire accepte les nouvelles conditions, il devra confirmer par écrit son accord dans les 30 jours.
Le locataire qui omet de répondre au bailleur dans les 30 jours sera alors forclos de son droit au renouvellement, c’est-à-dire qu’il n’aura plus droit à ce renouvellement. Il a donc intérêt à être attentif et à réagir dans les 30 jours s’il ne veut pas perdre son droit au renouvellement.

Si par contre, le locataire n’est pas d’accord avec les nouvelles conditions proposées par le bailleur, il devra – sous peine de forclusion – introduire une action devant le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur.

  • Il peut également refuser le renouvellement mais uniquement pour des motifs prévus par la loi à savoir :
    • si le bailleur souhaite exercer lui-même un commerce dans l’immeuble loué ou si le bailleur souhaite permettre qu’un commerce soit exploité dans les lieux loués par d’autres personnes déterminées par la loi (descendants, enfants adoptifs, ascendants, conjoint, descendants ou ascendants ou enfants adoptifs du conjoint,…) ;
    • si le bailleur souhaite changer la destination des lieux ;
    • si le bailleur souhaite entreprendre des travaux de reconstruction dont le coût dépasse 3 années de loyer ;
    • si le locataire a manqué gravement à ses obligations ;
    • si le bailleur reçoit une offre de loyer supérieure d’un tiers et que le preneur ne fait pas d’offre équivalente.

 

Dans certains cas, le bailleur sera redevable au locataire d’une indemnité – appelée indemnité d’éviction – qui varie d’une à trois années de loyer, en fonction de la situation rencontrée. Le montant de l’indemnité est fixée par la loi.