La loi du 2 juin 2010 impose à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou non de conclure un contrat écrit.

Cette exigence a pour but d’éviter le plus possible les discussions notamment sur les conditions financières de son mandat.
Par contre, la loi n’a prévu aucune sanction en cas d’absence de contrat écrit liant le syndic à l’association des copropriétaires.

Le choix du syndic

Lorsque le syndic est nommé par l’assemblée générale, il est utile que les copropriétaires puissent choisir leur candidat en ayant reçu au préalable tous les éléments d’information sur son organisation (personnel, comptabilité, connaissances techniques,…), sur les conditions financières, la durée de son mandat (maximum 3 ans, éventuellement renouvelable), la teneur de sa mission, les modalités de résiliation anticipée ou de révocation de son mandat.
Ce type d’informations préalables sera récolté soit par le conseil de copropriété, s’il a été mandaté pour le faire, soit par les copropriétaires eux-mêmes.

A la convocation de l’assemblée générale chargée d’élire le nouveau syndic, il est conseillé de joindre les diverses offres afin que les copropriétaires puissent élire le nouveau syndic en parfaite connaissance de cause.
Malheureusement les choses ne se déroulent pas toujours ainsi…

Le contenu du contrat ?

Le contenu du contrat n’est pas défini par la loi. La loi définit cependant de manière impérative la mission confiée au syndic, détermine la durée maximale de son mandat et autorise sa révocation à tout moment.

A défaut pour le règlement de copropriété de définir expressément les règles quant à l’étendue des pouvoirs du syndic, la durée du mandat, les modalités du renouvellement et de renon de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission, le contrat du syndic devra donc nécessairement respecter ces obligations légales et prévoir les règles en ce sens.

Qui signe le contrat ?

Le contrat du syndic sera signé par le syndic et l’association des copropriétaires. A ce titre, l’assemblée générale peut décider de mandater le conseil de copropriété ou un ou plusieurs copropriétaires pour signer à sa place ce contrat dont les termes sont préalablement définis.

Fin et renouvellement du contrat

A l’échéance de son mandat, le contrat du syndic peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale, à nouveau pour une durée maximale de trois ans.

Le mandat du syndic peut ainsi prendre fin quand il arrive à échéance et n’est pas expressément renouvelé par l’assemblée générale. Dans ce cas le syndic ne pourra prétendre à aucune indemnité.

La loi impose également au règlement de copropriété de prévoir les modalités de renouvellement ou de renon du contrat de syndic ainsi que ses obligations en fin de mission. Le renon vise le cas d’une résiliation anticipée unilatérale du mandat du syndic avec éventuellement un préavis à respecter et au besoin le paiement d’une indemnité.

Rappelons également que le mandat du syndic peut être révoqué à tout moment par décision de l’assemblée générale. La loi n’oblige pas à motiver cette révocation mais nous conseillons vivement à l’assemblée générale de la motiver afin d’éviter que le syndic ne réclame des indemnités pour révocation abusive.

Gratuit ou rémunéré ?

Comme nous l’avons exposé ci-dessus, le mandat du syndic peut être gratuit ou rémunéré.
Il n’existe pas de barème des honoraires. En pratique des honoraires forfaitaires sont déterminés dans son contrat selon la nature des prestations : certaines sont définies comme étant des prestations ordinaires faisant l’objet d’un forfait et d’autres des prestations complémentaires ou exceptionnelles et tarifiées alors séparément. Nous vous conseillons donc de veiller à ce que soient clairement définie dans le contrat la liste des prestations ordinaires comprises dans le forfait et la liste et le prix des prestations extraordinaires.

Honoraires et TVA

Une dernière question qui se pose est de savoir si les honoraires du syndic sont assujettis à la TVA.

L’administration de la TVA a établi une distinction entre :

-les syndics, personnes physiques, qui ne sont plus assujettis à la TVA du moins pour les tâches qui leurs sont confiées par la loi ;
-les syndics, personnes morales, qui peuvent choisir d’être assujettis ou non.

Pour terminer, rappelons qu’il est possible de se procurer un modèle de contrat de syndic auprès du SNPC-NEMS