Dans notre précédente newsletter, nous vous avons fait part des dernières avancées en matière de régionalisation du bail et du vote, par le parlement bruxellois, du texte définitif en juillet dernier. Mais qu’en est-il en Flandre et en Wallonie ?

En Flandre

Le Gouvernement flamand a voté un texte en première lecture en sa séance du 14 juillet dernier.

Ce texte, dénommé ‘Vlaams Huurdecreet’ est un ‘premier jet’ sur la régionalisation et les changements qui pourraient être opérés en matière de bail de résidence principale ou de bail étudiant pour les biens se situant en Région flamande. A noter qu’il s’agit d’une différence notoire avec les autres régions dès lors que le Vlaams Huurdecreet ne modifie pas les règles applicables aux baux de résidence secondaire.

Le texte ainsi voté fait maintenant l’objet d’une demande d’avis du Conseil d’Etat ainsi que du Vlaamse Woonraad, le « Conseil du logement flamand ».
Une fois les avis rendus, le Ministre du logement proposera des modifications et le texte devra faire l’objet d’un votre en deuxième lecture de la part du Gouvernement.

Ce n’est qu’après la deuxième (voir troisième) lecture que le texte sera transmis au parlement flamand.

Le décret prévoit une entrée en vigueur pour le 1er septembre 2018 et ne serait applicable qu’aux contrats écrits conclus après son entrée en vigueur.

Le premier projet de cette réforme du bail de résidence principale s’inscrit dans un esprit quelque peu différent de celui des deux autres régions. Pour autant, toutes les dispositions ne sont pas en faveur des bailleurs ou d’un meilleur équilibre entre parties. En effet, le texte prévoit :

  • une extension du droit au bail aux conjoints, cohabitants légaux mais également aux cohabitants de fait ;
  • la possibilité d’une rupture anticipée, par le preneur uniquement, dans le cadre d’un bail de courte durée (avec paiement d’une indemnité de rupture dégressive qui ne sera cependant pas due si le bail n’est pas enregistré) ;
  • la nullité du bail si le bien loué ne correspond pas aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité prévues par le Code flamand du logement. Le bail sera donc censé n’avoir jamais existé, quel que soit le ‘défaut’ du bien constaté et sans aucune appréciation possible de la part du juge de paix ! C’est donc une position particulièrement sévère, même si le juge peut accorder une indemnité d’occupation en fonction de la « valeur locative objective » (?) du bien ;
  • la restriction du congé pour occupation personnelle : si le congé n’est pas donné pour l’occupation du bailleur lui-même, mais pour un membre de sa famille, le congé ne peut alors pas expiré avant la fin du premier triennat ;
  • Etc.

Néanmoins, certaines mesures sont moins restrictives que dans les autres régions, comme :

  • la possibilité pour le bailleur de demander tout document (mais seulement ceux-là) lui permettant de vérifier si le candidat preneur sera en mesure d’assumer ses responsabilités. Ce qui signifie qu’aucune liste limitative de documents n’est établie mais que la demande de la production d’un document par le bailleur ne peut être discriminatoire, mais doit toujours avoir pour but de vérifier la solvabilité et le sérieux du preneur ;
  • la possibilité de donner congé pour travaux de rénovation à tout moment (au lieu de l’échéance d’un triennat) à partir de la quatrième année ;
  • des clarifications en matière de congé donné par le preneur : l’indemnité se calcule par rapport au moment où le congé expire et non celui où le congé est donné, en cas d’absence d’enregistrement, le délai de congé ne doit pas être respecté mais le preneur doit avertir le bailleur de la rupture du contrat et celle-ci ne se réalise que le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel ce congé est donné, etc.
  • Etc.

Enfin, certaines mesures sont tout-à-fait positives comme :

  • une garantie correspondant à un montant de trois mois de loyer ;
  • l’obligation, pour le preneur (ainsi que pour le bailleur), d’assurer sa responsabilité concernant l’incendie et les dégâts des eaux ;
  • les dispositions prévues en cas de décès du preneur : rupture d’office du contrat de bail deux mois après le décès du dernier preneur (avec une indemnité d’un mois de loyer en faveur du bailleur) sauf si les héritiers déclarent, dans ce même délai, vouloir continuer le contrat de bail. Si le bien n’est pas vidé à l’échéance du délai précité, le bailleur peut demander la désignation d’un curateur qui devra s’occuper des biens et des meubles qui auront préalablement été listé sur place par le juge ;
  • le bailleur pourra demander la rupture du contrat si le locataire n’utilise pas le bien comme résidence principale ;
  • la possibilité de revoir le loyer en cours de bail lorsque des travaux économiseurs d’énergie ont été réalisés dans le bien ;
  • la nullité de toute clause d’arbitrage conclue avant la naissance du litige ;
  • La solidarité vis-à-vis du bailleur entre preneurs signataires et son conjoint/cohabitant léga non signataire
  • certaines dispositions ont été reprises de la jurisprudence et permettent ainsi une meilleure sécurité juridique. A titre d’exemple on peut citer le fait que ce n’est pas parce qu’un preneur utilise son droit au contre préavis que le bailleur est délié du respect des conditions du congé qui a mené à ce contre préavis. En d’autres termes, lorsque le bailleur donne un congé avec six mois de préavis au preneur pour occuper personnellement les lieux, et que le preneur donne un contre préavis pour partir avant la fin du délai de six mois, le bailleur devra quand même habiter les lieux pendant deux ans (conditions du préavis pour occupation personnelle). La Cour de cassation et la Cour constitutionnelle avaient des interprétations différentes de cette situation jusqu’il y a peu. Cette disposition permet donc aux parties de savoir à quoi s’en tenir !

Un certain nombre d’articles s’appliquent également au bail d’étudiant. Notamment, le loyer dont comprendre toutes les charges à l’exception des consommations d’énergie, d’eau et de télécommunication.

La garantie est ici cependant limitée à deux mois.
Le contrat s’arrête automatiquement après la période prévue et aucun renouvellement tacite ne pourra être invoqué (même s’il est prévu dans le contrat écrit).
Il est prévu pour le preneur le droit de rompre le contrat anticipativement, soit avant son entrée en vigueur, soit à la fin de ses études ou à la mort d’un parent qui à envers l’étudiant une obligation légale d’entretien.

En Wallonie

Nous vous avons souvent parlé des projets de la Région wallonne qui avait mis ses textes en premier lieu sur la table. Des conférences ont été organisées en décembre dernier au cours desquelles les modifications envisagées par la Région ont été largement exposées.

En juin dernier, après avoir reçu l’avis des acteurs de terrain (dont le SNPC), du Conseil supérieur du logement et du Conseil d’Etat, le Gouvernement wallon devait adopté le texte sur la régionalisation du bail en troisième lecture. Ce vote n’a cependant jamais eu lieu vu les événements et bouleversements politiques récents en Région wallonne, tant au Gouvernement qu’au Parlement.

Une nouvelle Ministre du logement, Madame Valérie Debue (MR), remplace désormais Pierre-Yves Dermagne (PS) qui remplaçait déjà Paul Furlan (PS) depuis janvier 2017.

Le SNPC rencontrera bientôt la nouvelle Ministre afin de prendre connaissance de ses intentions dans ce dossier et lui faire part de sa position.
Après cette rencontre, nous ferons pour vous un état plus précis de ce dossier.


Il est évident que vous serez tenu informé des évolutions que ne manqueront pas de connaître ces différents dossiers.

Le SNPC