Bruxelles : la nouvelle loi sur les baux est arrivée

Le 18 juillet dernier le Parlement bruxellois a voté la nouvelle législation sur les baux, propre à la Région de BruxellesCapitale. Le souhait de la ministre serait qu’elle entre en vigueur au 1er janvier 2018 avec différents arrêtés d’exécution.
 

Dans le présent numéro, nous vous traçons déjà les grandes lignes de son contenu, et dans les prochains mois, des articles, de nouvelles éditions des baux, livres et brochures etc. seront édités. Différentes séances d’information seront également organisées.

Depuis le mois de juillet 2014, le SNPC-NEMS n’a pas manqué d’attirer l’attention de ses membres sur la régionalisation du logement privé avec pour conséquence que demain, il y aura trois législations régionales sur les baux et qu’elles s’appliqueront – ou pas – en fonction de la situation de l’immeuble loué.

Entre 2014 et 2017, le SNPCNEMS a été à la manœuvre pour accompagner les réformes à intervenir et surtout pour défendre au mieux les intérêts des bailleurs. Ce ne fut pas chose aisée, principalement en Région de Bruxelles Capitale.

Nous n’aborderons pas dans le cadre du présent éditorial la situation en Région wallonne car le changement de majorité va retarder de quelques mois l’adoption et le vote de la nouvelle législation.

A Bruxelles, le SNPC-NEMS a dû faire face à un double front. Et même si la nouvelle législation ne rencontre

pas toutes nos préoccupations, nous avons pu largement limiter la casse sur les aspects les plus importants. A titre exemplatif, il n’y a pas de changement au niveau de la durée des baux et il est toujours possible de faire de baux de courte durée.

Le premier front est celui des associations de défense des locataires. Il ne faut pas perdre de vue qu’à Bruxelles, le rapport propriétaires-locataires est de 40/60 alors qu’au niveau de l’ensemble du pays, ce rapport est de 70/30. Les locataires y représentent donc un poids électoral conséquent et le monde associatif social qui les défend n’a pas manqué de venir avec tout un arsenal d’horreurs : absence totale de choix du locataire, bail à vie, encadrement des loyers, cessions et sous-locations permises sans l’accord du bailleur, des commissions paritaires locatives destinées à entendre les contentieux locatifs, etc...

Soyons clairs, certains veulent mettre fin « au bailleurisme ».

Le second est celui de nos interlocuteurs politiques. Tout d’abord le Cabinet de la Ministre Fremault (Cdh). Certes il nous a invité à participer à différentes consultations et réunions de travail mais, nonobstant notre collaboration totale, nous avons dû constater un manque évident de transparence. Contrairement à ce qui s’est fait en Région wallonne, tous les textes ne nous ont pas été soumis, notamment ceux susceptibles de nous fâcher. En outre contrairement à la déclaration de politique générale de la majorité bruxelloise, le texte ne contient aucune mesure visant à mieux protéger les bailleurs vis-à-vis des manquements de leurs locataires.

Toujours avec le Cabinet Fremault, le SNPC-NEMS a refusé de poursuivre les discussions pour l’établissement d’un bail type facultatif : le projet soumis était ubuesque, mélangeant différents types de baux (de quoi créer une confusion complète), brillant par l’absence de clause en faveur du bailleur (ex : clause de solidarité des signataires). Le pompon : la possibilité pour le bailleur de renoncer contractuellement à ses quelques droits... !

Fort heureusement, le SNPCNEMS a ses réseaux. Quelques jours avant que le texte ne passe en première lecture devant le Gouvernement bruxellois, nous avons découvert qu’il retenait une nouvelle procédure de conciliation obligatoire préalable à toute action en justice, un droit de préemption pour les locataires, la possibilité pour le locataire de céder son bail ou de sous louer sans l’accord du bailleur, une véritable embrouille pour ce qui est des possibilités de choix par le bailleur de son locataire ... Nous n’avons donc pas hésité à interpeller Olivier Maingain, Président de DEFI, et les Cabinets des Ministres Gosuin (DEFI) et Vanhengel (OPEN VLD) pour ramener « l’église au milieu du village ». Tel fut le cas.

Nous pensions aussi légitimement qu’à partir du moment où un texte avait été adopté par le Gouvernement, il passerait sans problème la rampe du Parlement bruxellois, sous réserve de l’un ou l’autre amendement technique. D’autant plus en regard des différentes concertations intervenues.

Nous avons dû déchanter. A notre grande surprise, le PS – pourtant dans la majorité, mais aussi l’aile gauche du Cdh est venue appuyer différents amendements d’ECOLO tout-à-fait inacceptables pour les bailleurs. Entre la fin mars et cette mijuillet, le SNPC-NEMS a ainsi multiplié les contacts, mails et courriers pour les contrer, fort heureusement avec succès.

A titre d’exemple, on peut mentionner spécifiquement les amendements suivants :

> réduire les possibilités de choix par les bailleurs de leurs locataires ;
> imposer des baux et états des lieux types dont seraient exclues toutes clauses en faveur des bailleurs ;
> la mise en place d’une notion de loyer dit raisonnable « adapté aux qualités du bien » (à mettre en corrélation avec les grilles indicatives qui vont être adoptées) avec des contestations possibles et demandes d'avis devant des commissions paritaires locatives, et, le cas échéant, dans le prolongement de pouvoir porter l'affaire devant le juge de paix pour obtenir une réduction du loyer.

Ce qui vient de se passer montre à nouveau l’importance pour les bailleurs de se rassembler dans une association à même de défendre leurs droits légitimes.

Les résultats obtenus établissent à suffisance que nous remplissons pleinement notre rôle, notre représentativité et notre expertise, reconnues.

Par Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS