Dans le CRI de décembre 2021 (pages 24 et suivantes), nous vous informions qu’en Région Bruxelloise, les baux devront désormais obligatoirement mentionner le loyer de référence.

Cadre légal

Le Parlement bruxellois a voté une ordonnance le 28 octobre 2021 qui a été publiée au Moniteur belge du 22 novembre dernier, ordonnance qui apporte des modifications au Code Bruxellois du Logement (en abrégé CBL)

L’ordonnance définit le loyer de référence comme étant : 

« le loyer médian repris dans la grille indicative des loyers pour le bien visé, instituée par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017  instaurant une grille indicative de référence des loyers ».

L’article 218 §1er du CBL est complété par l’obligation de mentionner dans le contrat de bail :

« le loyer de référence du bien visé ou l'intervalle de loyers autour du loyer de référence du bien visé tel que repris dans la grille indicative des loyers ».

Du Code du logement Bruxellois, nous passons à l’arrêté d’exécution du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de référence des loyers (Moniteur belge du 06.11.2017 et 29.11.2017). L’arrêté d’exécution publie la grille et diverses annexes.

L’arrêté d’exécution : examen

Tout d’abord, l’article 2 §2 de l’arrêté nous apprend que cette grille a été construite de façon empirique notamment sur la base des données issues d’enquêtes sur les loyers à Bruxelles. Il faut savoir que les loyers indicatifs de référence s’appuient sur les données cumulées de trois Observatoires des Loyers (2012, 2013 et 2015), à savoir 8.400 enquêtes menées auprès de locataires différents.

Le SNPC a dénoncé depuis longtemps l’ancienneté de ces observations et surtout l’échantillon de 8.400 enquêtes qui, pour tout statisticien, est un échantillon bien trop faible et peu représentatif pour en tirer des conclusions généralisées et en faire une grille indicative coulée dans un arrêté d’exécution. Mais soit !

Les loyers repris dans la grille indicative des loyers (GIL) tiennent compte (art. 3):

  1. de la superficie
  2. de la localisation du logement
  3. de l’état du logement
  4. du type de logement et du nombre de chambres

Les loyers repris dans la grille constituent les loyers médians par mètre carré de surface habitable minoré ou majoré de 10% .

Les loyers ainsi calculés par mètre carré de surface peuvent être MAJORÉS (BONUS) d’une somme forfaitaire déterminée par le Ministre compte tenu de la présence d’éléments de confort ou de standing particulier (art 5). Il s’agit de :

  1. la présence d’une deuxième salle de bains
  2. la présence d’un garage
  3. un haut degré de performance énergétique

Les loyers ainsi calculés par mètre carré de surface peuvent être MINORÉS (MALUS) d’une somme forfaitaire déterminée par le Ministre compte tenu de la présence d’éléments d’inconfort particulier (art 6). Il s’agit de :

  1. la présence de convecteurs en lieu et place d’un système de chauffage central
  2. l’absence d’outils de régulation thermique tels qu’un thermostat ou des vannes thermostatiques
  3. l’absence d’espaces récréatifs tels qu’une terrasse, une cour, un jardin ou un balcon
  4. un faible niveau de performance énergétique.

Enfin, l’article 9 de l’arrêté d’exécution stipule que « le Ministre révise la grille annuellement et au plus tard le 31 décembre précédant son année d’application. A défaut de révision dans ce délai, les loyers repris au sein de la grille sont indexés conformément à l’article 1728bis du Code civil ».
(pour info : sur base de l’indice santé)

En résumé, la formule pour déterminer le loyer de référence est la suivante:

Pour la fourchette basse :

(surface x nombre de m²) x 90%  + BONUS – MALUS

Pour la fourchette haute :

(surface x nombre de m²) x 110%  + BONUS – MALUS

Bonus – Malus :

Les bonus et les malus sont repris dans l’arrêté d’exécution (annexes 4 et 5).

Agrémentons cette théorie par un exemple :
Prenons un appartement 2 chambres de 85 m², 2 salles de bains, chauffage central mais pas de vannes thermostatiques, espaces de rangement, aucun espace récréatif et un PEB D.

Cela nous donnera :

 

Mode d'emploi

Pour connaître le loyer de référence, il faut absolument se connecter sur le site www.loyers.brussels et répondre à quelques questions. Il y en a 7.

1. Première question : quel type de logement ?

Cette question ne devrait pas poser de problèmes

2. Seconde question : de combien de chambres se compose le logement ?

Là aussi, aucun problème pour compléter la réponse.

3. Troisième question : quelle est la superficie du logement ?

Si vous ne connaissez pas avec précision la superficie, prenez alors votre certificat PEB. La superficie y est mentionnée dans l’entête du document.

Conseil du SNPC : ne mentionnez pas une superficie que vous estimez à  x m². Vous pourriez vous trompez tant à la baisse qu’à la hausse. Mentionnez la surface du PEB. Incontestable.

4. Quatrième question : le logement a-t-il été construit avant ou après 2000 ?

Cette question est peu pertinente car un logement construit avant 2000 peut avoir été rénové complètement après 2000 alors qu’un logement construit après 2000 peut être dans un triste état.

La grille indicative reprise à l’annexe 3 de l’arrêté d’exécution mentionne une colonne «état ».

Selon la grille, il y a 3 états :

  • 0 = logement construit avant 2000 sans doubles vitrages à toutes les fenêtres
  • 1 = logement construit avant 2000 mais disposant de doubles vitrages à toutes les fenêtres
  • 2 = logement construit après 2000

La quatrième question est donc incomplète et mal formulée puisqu’elle ne tient pas compte des 3 états définis dans la grille des loyers.

Conseil du SNPC : si votre logement a été effectivement construit avant 2000 mais qu’il dispose bien de doubles vitrages à toutes les fenêtres et qu’il a fait l’objet d’une rénovation profonde après 2000 (ex : nouvelle salle de bains/douche, nouvelle cuisine équipée, nouvelle installation électrique, nouvelle installation de chauffage, nouveau revêtement de sols), nous considérons que vous pouvez cocher la case « à partir de 2000 ».

5. Cinquième question : quelques informations supplémentaires

En fait, elle renferme 6 questions différentes mais elles sont extrêmement importantes pour le calcul des bonus et des malus qui seront appliqués au loyer de base.

  1. Chauffage central

Cette question ne pose pas de problème. Notez que les appartements récents construits sont généralement dotés de leur propre installation de chauffage individuelle.

La réponse à cette question est généralement OUI.

  1. Régulateur thermique

Un thermostat ou des vannes thermostatiques sont des outils de régulation thermique du logement.

Conseil du SNPC : si les radiateurs ne sont pas équipés de vannes thermostatiques, faites les placer. Le coût n’est pas énorme et vous ne serez pas pénalisés par un malus de 22,98 € de loyer mensuel (= 275,76 € par an).

  1. Double vitrage

Cette question aurait été mieux classifiée avec la question 4 ci-avant.

La réponse ne devrait pas poser de problème.

  1. Deuxième salle de bain

Notez qu’une salle de douche distincte peut être considérée comme une 2ème salle de bains.

  1. Espaces récréatifs

Il s’agit ici d’un jardin, d’une terrasse, d’un balcon, d’une cour.

  1. Espaces de rangement

Il s’agit ici d’un grenier, d’une cave.

Si le logement est loué soit avec un grenier, soit avec une cave, la réponse à cette question est donc OUI.

6. Sixième question : PEB et Garage

  1. PEB

Vous devez mentionner ici la lettre (A à G) indiquée sur votre certificat PEB.

Conseil du SNPC : le certificat PEB a une validité de 10 ans. Si vous avez réalisé des travaux depuis l’établissement du PEB et que ces travaux sont susceptibles d’améliorer la performance énergétique du bien donné en location (par exemple, travaux d’isolation, placement de châssis double vitrage, remplacement de la chaudière, etc.), n’attendez pas l’expiration du délai de 10 ans pour procéder à un nouveau contrôle par un certificateur agréé. Si vous passez d’un PEB G à un PEB D, vous passez d’une situation de « malus » à une situation de « bonus » de loyer. Voyez le tableau plus haut.

  1. Garage

Si vous louez avec un garage, mentionnez le nombre de garages.

Conseil du SNPC : si votre garage peut accueillir plus d’un véhicule (généralement 2 pour un garage en enfilade), mentionnez alors le nombre de véhicules pouvant se garer dans ce garage.

Vous noterez que la présence d’un garage majore le loyer de 83,18 €. C’est évidemment très peu par rapport à la réalité concrète. Un garage situé dans une zone à forte difficulté de stationnement se loue très facilement entre 100 et 150 € voire même plus. La politique régionale de supprimer des emplacements de stationnement en voirie conduit à une augmentation des loyers des garages.

Conseil du SNPC : si vous louez un appartement avec un garage, nous vous conseillons de mentionner distinctement le loyer de l’appartement et le loyer du garage. Ainsi, pour le loyer de référence, vous ne mentionnerez pas de garage pour n’obtenir comme résultat que le loyer de référence du seul appartement.

7. Septième question : l’adresse du logement

Ici, soyez très précis en mentionnant le nom de la rue mais aussi le numéro de l’immeuble dans la rue. Il n’est pas rare qu’une longue avenue ou boulevard se trouve sur plusieurs quartiers différents. D’où l’importance du n° de l’immeuble dans la rue car les loyers de base sont différents d’un quartier à un autre.

Lorsque vous aurez répondu à toutes les questions et complété l’adresse, le site loyers.brussels affiche alors le résultat à savoir un intervalle avec une valeur basse et une valeur haute.

Depuis l’introduction de la grille indicative des loyers en Région bruxelloise, nous avons dénoncé sans relâche qu’elle est sous-estimée et qu’elle ne prend pas en considération de nombreux critères qui justifient un loyer supérieur au loyer de référence obtenu. Ainsi, ne sont pas pris en considération :

  • présence d’un ascenseur dans l’immeuble
  • l’existence d’une cuisine (super) équipée
  • présence d’un feu ouvert
  • présence d’une porte blindée ou sécurisée
  • présence d’un système d’alarme relié ou pas à une centrale de surveillance
  • présence de matériaux nobles tels que parquet, marbre, boiserie, …
  • nouvel éclairage LED intégré
  • parlophonie avec écran de visualisation
  • emplacement de parking privatif (hors garage)
  • panneaux photovoltaïques et /ou thermiques
  • présence d’espaces verts et récréatifs dans le quartier
  • vue sur un parc ou un espace vert

Cette liste n’est pas exhaustive et les critères qui définissent le loyer sont infinis et ils sont toujours au final à l’appréciation des locataires qui l’acceptent ou pas.

Les chiffres que nous avons repris dans les tableaux ci-dessus devront être indexés au 1er janvier 2022. Sachant que l’inflation s’élève à plus de 5% à fin novembre 2021, il faudra s’attendre à une augmentation corrélative des chiffres en question.

Mais aussi, si vous louez un logement en septembre 2022, le loyer de référence que vous obtiendrez sur le site de loyers.brussels sera le loyer de référence au 1er janvier 2022.

Conseil SNPC : Mentionnez bien dans le contrat de bail le loyer de référence calculé en y ajoutant bien la mention « au 1er janvier 2022 ». Vous pourriez même ajouter l’actualisation de ce loyer de référence sur base du dernier index connu au moment de la signature de votre bail en 09/2022 par exemple.

Enfin, nous en terminerons en rappelant que la grille actuelle est basée sur des observations des loyers en 2012, 2013 et 2015. Nous sommes en 2022 et les loyers réels ont certes augmenté plus vite que l’index santé. Donc, les loyers de référence calculés sont vraiment sous-estimés.

Le Gouvernement bruxellois dans sa déclaration de politique générale s’était engagé à procéder à une révision de la grille indicative. L’étude (les études ?) est (sont), semble-t-il, en cours. Il nous est revenu que le travail d’actualisation des valeurs de la grille se basera sur les données récoltées par les Observatoires des Loyers 2017, 2018 et 2020. Nous verrons bien ce que cela va nous réserver.

En conclusion

Le propriétaire doit demander un loyer juste à son ou ses locataires. Un loyer juste, c’est le loyer qui est fixé par la loi de l’offre et la demande. En d’autres termes, c’est le loyer du marché. Nous n’arrêtons pas de le rappeler à tout qui veut nous écouter mais pas nous entendre…

ET de rappeler qu’une politique du logement en région bruxelloise doit se faire AVEC les propriétaires privés et non CONTRE eux.

 

Par Eric MATHAY, réviseur d’entreprises, Président de la Régionale bruxelloise du SNPC-NEMS

 

 

Date : 
17/12/2021