Indemnisation de victimes d’agents immobiliers et de syndics indélicats cela recommence !
Nos membres fidèles connaissent le combat que le SNPC a mené pendant des années pour une meilleure protection des propriétaires et des copropriétaires victimes d’agents immobiliers et de syndics agréés IPI.
Suite à nos actions, différentes modifications ont été apportées en ce sens à la loi sur les agents immobiliers (voir CRI n° 415) et en parallèle, pour éviter tout risque de non assurance alors même qu’il s’agissait d’une obligation déontologique de tout agent immobilier, l’IPI (Institut des Professionnels de l’Immobilier) souscrivait, comme d’autres Ordres professionnels, un assurance collective RC professionnelle et cautionnement.
Le SNPC pensait dès lors que nous étions entrés dans une nouvelle aire et d’ailleurs ces dernières années, il a été beaucoup moins sollicité par des situations problématiques. Les outils de régulation et d’indemnisation des victimes étaient en place.
Nous devons malheureusement déchanter pour partie et nous sommes contraints une nouvelle fois de recadrer les choses et d’attirer l’attention des propriétaires, des copropriétaires et des copropriétés sur ce qui existe pour être indemnisé et le cas échéant sur des détournements de fonds par un agent immobilier et/ou un syndic agrée IPI.
Fin de l’année 2019, le SNPC a été informé de problèmes rencontrés par des copropriétés avec le syndic OTIMMOPROPERTY SH. Nous avons écrit un courrier au Président de l’IPI pour attirer son attention sur ce dossier et un accusé de réception nous a été adressé. Depuis lors au passage, aucune nouvelle… En regard des faits dénoncés, il n’était pas à exclure que d’autres copropriétés puissent aussi être concernées (voir encadré page 12).
Faisant confiance aux outils de régulation et d’indemnisation, nous sommes restés « au balcon ».
Mais aujourd’hui, le SNPC se voit contraint de donner une publicité à ce dossier devant la désinformation faite au niveau des risques couverts. Cette situation est inacceptable en regard de dossiers précédents pour lesquels le SNPC avait déjà réagi vigoureusement.
Citons à titre d’exemple le dossier IMMO MODEL MOREAU à CHARLEROI. AXA avait à l’époque refusé dans un premier temps d’intervenir au motif que les détournements n’étaient pas couverts. In fine et suite à notre intervention, de nombreuses victimes ont été indemnisées.
Dans un mail du nouveau syndic d’une copropriété précédemment gérée par OTIMMO-PROPERTY SH, la courtier d’assurance MARSH a eu l’indécence d’écrire en date de ce 10 mars 2020 :
« Je vous rappelle que tous les actes délictueux volontaires sont exclus de la couverture d’assurance. L’assureur RC n’intervient pas pour des montants éventuellement retenus par l’agent immobilier. Il appartient à ce dernier à rendre à qui de droit le montant réservé ».
Le SNPC a dès lors dû recadrer les choses auprès de MARSH et d’AXA (avec copie à l’IPI). Il a fallu 48h, et un rappel, à AXA pour confirmer le contenu de la couverture cautionnement et qu’elle était bien d’application pour autant que les conditions soient remplies (ce à quoi le SNPC ne disconvient pas) et pour rappel :
> Sont couverts les créances des clients et des tiers vis-à-vis de l’agent immobilier (syndic) et qui portent sur des fonds, des titres ou valeurs confiés à l’agent immobilier pour qu’il les remette à des clients ou à d’autres tiers en vertu d’une mission ou d’un mandat confié à l’agent immobilier.
> Il faut aussi que l’agent immobilier soit insolvable et plusieurs possibilités existent : • soit être déclaré en faillite • soit être admis en réorganisation judiciaire • soit ne pas avoir donné suite à un commandement de payer après obtention d’un titre judiciaire exécutoire
Il appartient dès lors aux propriétaires, copropriétaires et/ou copropriétés d’agir en justice et le cas échéant d’appeler AXA à la cause.
Il faut aussi être conscient — et le SNPC le voit au travers d’autres dossiers — qu’AXA fait tout pour ne pas intervenir et conteste systématiquement pariant sans doute sur la lassitude des victimes, le fait que ces dernières ne veulent pas faire de frais, se lancer dans des procédures etc.
Ne vous laissez pas faire et n’hésitez pas à nous interpeller pour que nous vous soutenions.
A ce sujet, rappelons également la possibilité de l’action directe contre AXA et le jugement obtenu par une copropriété contre AXA (voir dans l’encadré p.13). Les règles de prescription en matière d’action directe de la personne lésée (durée et point de départ -régime particulier – prescription de l’action directe de la personne lésée – art 88, §1 et 3, art 89 § 1, 2 et 3 et art 150 LA) : 5 ans et « le point de départ n’est pas le jour générateur du dommage ni celui de la commission de l’infraction mais le jour où la personne lésée a eu connaissance de son droit envers l’assureur »
En encodant les extraits de l’année 2019, le nouveau syndic Madame….. a constaté de très nombreux paiements en faveur de l’ancien syndic. Il a également regardé pour 2018 …
A savoir que le syndic a commencé sa mission en juin 2018 et l’a terminée en août 2019, soit environ 1 an. En un an, l’ancien syndic s’est payé 28.099 euros ! (en direct et via la société Property Shop.) Il a facturé tout et n’importe quoi et à des prix exorbitants. Et pour ne finalement pas faire grand-chose.
En effet, les factures de l’ascenseur n’ont pas été payées et ils sont actuellement en justice (le nouveau syndic a repris le dossier et proposé un plan de paiement). Le nettoyeur n’a pas été payé (plus de 5000 euros impayés) + d’autres factures par ci et par là impayées.
Le décompte 2018 n’a jamais été envoyé aux copropriétaires et il n’y a pas eu d’assemblée générale. Il était impossible aux propriétaires de contacter le syndic ni même de recevoir un rdv avec eux.
Le nouveau syndic a eu beaucoup de mal à récupérer les documents de la copropriété et malgré une promesse de m’envoyer d’autres documents par mail, je n’ai jamais rien reçu.
Il n’y avait jamais eu de contrat signé avec l’ancien syndic.
En effet, ils étaient à l’époque pressés de changer de syndic et Otimmo / Property Shop a envoyé un mail en leur disant que la gestion courante de leur immeuble reviendrait à 350 euros par mois (soit 4200 euros sur 1 an).
La proposition de contrat que le syndic avait mis en annexe du mail concernait une autre copropriété et était apparemment juste à titre informatif.
Une AG a nommé Otimmo comme syndic et c’est donc ce qui leur a permis de prendre le mandat sur les comptes de la copropriété et de « gérer » l’immeuble pendant 1 an.
RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE D’UN SYNDIC ENGAGÉE, AXA CONDAMNÉE.
Suite à la faillite de son ancien syndic MJ GESTION, une copropriété a cité directement AXA et a obtenu un jugement portant sur plusieurs dizaines de milliers d’euros. Un copropriétaire est intervenu à la cause en raison de différents montants qui lui étaient dus au titre de chômage locatif et de charges indument payées.
In fine ce sont près de 50.000 € qui ont dû être déboursés par AXA, frais et dépens compris.
Nous reproduisons ci-après les principaux passages de ce jugement inédit de juillet 2019.
Exposé du litige - Thèses des parties
1. L'ACP XYZ met en cause la responsabilité contractuelle de la s.p.r.l. MJ Gestion, à laquelle elle reproche :
> un manquement à l'obligation d'information sur les procédures judiciaires (article 577-8 §1, alinéa 4 du Code civil). ;
> un manquement à l'obligation de prendre des mesures d'administration provisoire et conservatoire (article 577-8 §4,4° du Code civil).
Elle sollicite de la s.a. Axa Belgium, en sa qualité d'assureur de la responsabilité professionnelle de la s.p.r.l. MJ Gestion, l'indemnisation de son dommage, soit :
> les astreintes du 20 mars 2016 au 14 septembre 2016 26.850,00 €
> les dépenses 1.306,97 €
> les frais de procédure 1.429, 88 €
> Total 29.586,85 €
Elle postule également que la s.a. Axa Belgium soit condamnée à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée en faveur de la s.p.r.l. ABC.
2. La s.a. Axa Belgium conteste les fautes de gestion reprochées à la s.p.r.l. MJ Gestion.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que les montants réclamés ne sont pas justifiés et qu'elle ne peut être tenue à ce qui serait dû postérieurement à la date de révocation de son assurée.
Elle conteste par ailleurs la recevabilité de la demande de la s.p.r.l ABC, qui n'est pas propriétaire de l'appartement litigieux.
3. La s.p.r.l. ABC, et Monsieur et Madame RST réclament à l'ACP XYZ :
> à titre de chômage locatif, la somme de 20.126,93 € ;
> à titre de charges indûment payées, la somme de 2.673,89 €.
Quant à la demande principale
L'article 577-9 §1 alinéa 4 du Code civil dispose que « le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions judiciaires intentées par ou contre l'association des copropriétaires ».
Si l'assemblée générale de l'ACP XYZ a été informée de l'existence du sinistre en juin 2015, il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'elle aurait été avisée de la signification de la citation introductive d'instance le 28 août 2015, ni du déroulement de la procédure devant le juge de paix.
Un syndic normalement prudent et diligent aurait soit consulté d'initiative un avocat (ce qui peut être qualifié d'acte conservatoire au sens de l'article 577-8 § 4 4° du Code civil), soit sollicité les instructions de l'ACP Scarabées 3.
La s.p.r.l. MJ Gestion n'a fait ni l'un ni l'autre, ce qui a privé l'ACP XYZ de la possibilité de se défendre utilement.
Elle a persisté dans son comportement fautif en n'avertissant pas l'ACP XYZ du prononcé d'un jugement lui imposant la réalisation de travaux sous peine d'astreintes, ni même de la signification dudit jugement, qui faisait courir les délais de recours et les astreintes.
Dans le même temps, elle n'a pris aucune mesure conservatoire ou d'administration provisoire, alors qu'elle en avait également l'obligation (article 577-8 § 4 4° du Code civil).
Les travaux d'étanchéisation auxquels l'ACP XYZ avait été condamnée pouvaient être considérés comme des actes conservatoires ou d'administration provisoire dès lors qu'ils devaient être exécutés en urgence afin d'éviter la survenance d'un dommage ou à tout le moins de le limiter.
Si la s.p.r.l. MJ Gestion estimait que lesdits travaux nécessitaient une décision d'assemblée générale, il lui appartenait de convoquer, sous le bénéfice de l'urgence, une assemblée générale extraordinaire.
Elle s'est abstenue de le faire, ce qui a entraîné l'obligation pour l'ACP XYZ de payer à la s.p.r.l. ABC une somme de 26.850 € à titre d'astreintes.
C'est en vain que la s.a. Axa Belgium conteste le lien causal entre les fautes de son assuré et ce dommage.
En effet, dès qu'elle a été informée de la situation, l'ACP XYZ a fait toute diligence pour réaliser les travaux imposés par le juge de paix, qui ont été achevés le 15 septembre 2016.
Il est donc certain que, sans les fautes commises par la s.p.r.l. MJ Gestion, la somme de 26.850 € n'aurait pas été payée.
La s.a. Axa Belgium doit indemniser tout le dommage causé à l'ACP XYZ par les fautes de son assurée, même si une partie de celui-ci est survenue après la fin de son mandat.
Par Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS