Le gros problème des franchises dans les contrats d’assurance souscrits par l’A.C.P.
Rappelons d’abord en quoi consiste une franchise… Il en existe une petite dizaine de variétés sur le marché national et international, mais limitons-nous aux trois types de franchises qui créent de plus en plus de problèmes…
Une franchise est un montant exprimé en chiffre absolu ou en pourcentage, qui, en cas de sinistre couvert, reste à charge du preneur d’assurance On distingue :
> La franchise légale, soit 229,29€ en octobre 2019
> La franchise volontaire : craignant que l’assureur résilie suite à une sinistralité élevée, l’A.C.P. demande spontanément à l’assureur de prévoir une franchise plus importante, en échange d’une certaine réduction de la prime. Certains syndics préfèrent convenir avec les copropriétaires que les sinistres inférieurs à 500,00€ par exemple, ne soient plus déclarés…
> La franchise « de pénalité » ; l’assureur veut résilier le contrat, ou certaines garanties seulement. Le courtier pour maintenir son courtage, intervient alors chez l’assureur pour maintenir le contrat en échange d’une franchise (temporaire) dont le montant correspond aux sinistres à caractère répétitif, moyennant mesures de prévention adéquates. Il devient courant de rencontrer des franchises de 1.000 ou 2.000 €.
Pour vous faciliter la compréhension de cette technique d’assurance, prenons un cas récent, qui demeure sans solution après une année de discussions.
Le sinistre :
Le tuyau encastré dans la chape du 3ème étage, cause des dégâts d’eaux dans trois niveaux de l’immeuble pour respectivement
> 1.305,00€ chez Mr G., 3ème étage (occupé par un locataire)
> 1.050,00€ chez Mr H., 2ème étage (propriétaire occupant)
> 1.260,00€ chez Mr T., 1er étage (propriétaire occupant)
La franchise de pénalité s’élève à 2.048,86 €.
L’assureur paie au syndic 80 % du solde (1.566,14 € hors TVA)
Aucun abandon de recours n’est prévu dans le règlement de copropriété ni dans le contrat d’assurance, tant en matière contractuelle qu’aquilienne.
Plusieurs réunions se tiennent entre le syndic, l’intermédiaire d’assurance, les experts et un inspecteur, mais en vain, le syndic prétendant devoir répartir la franchise entre les trois copropriétaires, par tiers et sans s’inquiéter des recours auxquels ont droit les victimes des 2ème et 1er étages, contre le propriétaire du 3ème, pour la franchise…
L’assureur n’accepte pas les griefs qu’on lui adresse ; il a payé une avance de 80 % du solde comme l’y autorise l’A.R. incendie (d’autres assureurs paient en effet 100 %....) et paiera les 20 % manquants et la TVA, lorsqu’on les lui justifiera … Aucun des copropriétaires n’est assujetti à la TVA….
Il a déjà pris en charge les vacations d’une firme de « salvage », consultée par lui pour déterminer la cause et l’origine du sinistre aux termes de l’art. 106 de la L.R.A.
Voici le procès-verbal de l’expertise amiable :
Le copropriétaire du 3ème étage ne prétend pas intervenir pour le morceau de la franchise que le syndic oppose aux 3 copropriétaires, estimant qu’il n’a commis aucune faute…
Pareille situation devient fréquente dans de nombreuses copropriétés notamment pour le péril « dégâts d’eaux », et nous n’allons pas écrire comment les choses auraient dû se passer entre tous ces intervenants
La solution nous parait par contre tout à fait simple pour les futurs sinistres ; nous préconisons donc les règles qui suivent :
1. Éviter de placer les assurances de copropriété chez les assureurs qui pratiquent encore la règle facultative des 80%
2. Prévoir un maximum d’abandons de recours dans le règlement de copropriété ou le R.O.I. (depuis la réforme de 2018…)
3. Insérer au règlement de copropriété et /ou dans le contrat d’assurance le clausier qui devrait solutionner un maximum de situations, à savoir :
Lorsque le contrat d’assurance souscrit par la copropriété tant pour les assurances de choses que pour les assurances de responsabilité, prévoit une franchise celle-ci sera à charge :
> De l’ACP, au titre de charge commune, si le dommage trouve son origine ou sa cause chez un tiers voisin ou impétrant
> De l’ACP au titre de charge commune lorsque le fait générateur du sinistre se situe dans une partie commune de l’immeuble, ou lorsque le surcoût dû à la franchise, résulte de dégradations à l’immeuble, faute d’entretien ou de rénovation
> Du copropriétaire concerné occupant ou bailleur, si le fait générateur se situe dans les parties privatives de son lot
> Des copropriétaires concernés, au prorata de leurs quotes-parts de copropriété, si les dommages trouvent leur origine conjointement dans plusieurs lots privatifs, et sans préjudice aux recours éventuels que chacun d’eux serait susceptible d’exercer, contre celui où se situe le fait générateur
> De l’ACP, lorsque la franchise vise également la garantie RC Immeuble, elle constitue une charge commune générale pour la copropriété
Par Pol Vandergeten, Past-président de la section SNPC-NEMS de Mons, La Louvière, Tournai