Liège, 9-10-11 mai 2019 « vieillissement et obsolescence » état des copropriétés, travaux, fonds de réserve

Drôle d’idée que d’insérer une peinture du XVIème siècle dans une présentation consacrée au vieillissement des copropriétés… et pourtant, cette détrempe du Maître Breughel résume à elle seule parfaitement la situation ubuesque dans laquelle certaines copropriétés se trouvent enlisées… des aveugles guidés par un aveugle finissent tous dans le fossé.

Le sacro-saint manque de moyens financiers, invoqué par de nombreux syndics, semble être une inévitable fatalité paralysant de nombreuses copropriétés. Pourtant, au moyen d’un exemple aussi concret que criant, la Résidence Marius Renard à Bruxelles (450 appartements), nous avons démontré tout le contraire et dévoilé au grand jour la véritable cause… le syndic administratif.

Le Syndic, véritable chef d’orchestre au sein de la copropriété, doit évoluer comme toute autre profession et ne peut plus se contenter d’un rôle administratif passif. Les évolutions technologiques et les impositions légales font que seules les Résidences gérées par des syndics proactifs vont être à même de se conformer à toutes les nouvelles exigences environnementales inéluctables si nous voulons que l’Homo Sapiens ne détienne pas le peu enviable record de la plus courte durée d’hégémonie sur cette planète.

Nous ne vous apprendrons rien en vous rappelant que nos émissions de gaz à effet de serre, notre production délocalisée d’aliments et le transport invraisemblable que cela engendre, le gaspillage de l’eau pourtant élément essentiel à la vie, … font que nous sommes contraints et forcés de repenser à très court terme notre manière de vivre. Les copropriétés, logeant des centaines de millions de personnes, peuvent jouer un rôle prédominant dans cette perspective. Une diminution des consommations énergétiques (éclairage intelligent, isolation), un recyclage des eaux usées, une autoproduction énergétique (cogénération, panneaux solaires, éoliennes), une production sur site de nourriture (Vertical Farming, ruches d’abeille ou autres cultures en toiture)…. Tout ceci est possible à grande échelle dans les bâtiments collectifs, mais comment ?

Alors que certaines Résidences se battent quotidiennement avec des arriérés de charges de plus en plus conséquents et une insuffisance voire absence totale de Fonds de Réserve pour des travaux futurs inéluctables, d’autres se redressent petit à petit sans la moindre difficulté à obtenir des majorités de plus de 90% aux Assemblées Générales pour des travaux qui dépassent souvent des budgets considérables jamais présentés aux copropriétaires. Une gestion professionnelle et pointue des charges courantes suivie d’investissements économiseurs d’énergie conséquents semblent être la combinaison gagnante…

C’est ainsi qu’au Marius Renard, le budget annuel des charges courantes a été réduit de 25 % (réduction annuelle de +/-350.000 €) et que ces économies, réinvesties dans des projets innovants, nous permettent à rêver d’un budget annuel de charges courantes flirtant avec le zéro tout en diminuant en plus drastiquement l’empreinte écologique du bâtiment.

Imaginez un instant, que grâce au recyclage des eaux usées réintroduites dans le circuit des toilettes et à la revente du surplus d’électricité produite par le système de cogénération aux habitants de la Résidence se concrétise, nous pourrions lors des prochaines rencontres de la copropriété démontrer qu’un objectif de budget zéro euros de charges annuelles dans une Résidence de 450 appartements à Bruxelles a été atteint… ce n’est plus une utopie !

Par ailleurs, une petite visite au MIPIM nous apprend qu’au sein des nouvelles promotions, on ne parle déjà plus de GMAO (Gestion de Maintenance Assisté par Ordinateur- 2 dimensions) mais de BIM (Building Information Modelling – 3 dimensions) ; le bâtiment connecté intégrera une gestion technique globale de son énergie, de ses fluides, de sa climatisation, de sa sécurité… et permettra au gestionnaire de gérer son parc immobilier à distance et de réagir adéquatement et rapidement à tout incident…

Afin que cette large partie de gestion et les honoraires qui y sont relatés ne tombent dans l’escarcelle d’autres acteurs (p.ex Facility Management), il faut pour cela une prise de conscience dans le monde des syndics professionnels qu’une gestion administrative et comptable irréprochable et au combien importante, ne suffit plus. Il ne faut pas être grand savant pour comprendre que si les copropriétaires doivent payer un gestionnaire technique en plus d’un gestionnaire administratif, lequel des deux partira avec le plus gros morceau du gâteau…

Les copropriétaires sont par ailleurs de plus en plus réceptifs à payer des honoraires bien plus élevés que ceux actuellement pratiqués pour des prestations de syndics à forte valeur ajoutée qui ne se limitent plus à ces simples tâches administratives…

Le Syndic nouveau, l’Homo Syndicus, s’intéresse aux évolutions technologiques, se forme et crée une véritable plus-value à son action au sein de la copropriété, il est mieux rémunéré pour cela, et les copropriétaires s’y retrouvent largement dans les réductions de charges réalisées et le maintien voire l’augmentation de la valeur de leur bien immobilier.

La profession de Syndic semble véritablement, tout comme le reste de la planète, être à un tournant de son histoire, ne manquons pas ce rendez-vous !

Par Vincent Spruytte Président de l’Union Francophone des Syndics

 

Rubrique: 
Copropriété